別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡崎 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -15 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也 印  TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市岩津町字新城８２番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東岡崎駅北方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市北部の小規模分譲住宅地域である。豊田市に近く、居住環境に恵まれた地域であるため、今後共安定した 住宅地域として地価水準は強含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市北部を中心とする住宅地域で、需要者の中心は西三河地区に居住する自動車関連産業従業者等の１ 次取得者層である。当地域は街区の整備は稍劣るものの、豊田市に近く通勤利便性の高い住宅地域として根強い需要が ある。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２０００万円程度、新築の戸建物件は３９００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、共同住宅も見受けられるが多くは自用の戸建住宅であり、当地域は収益性より居住の快適性が重視 され周辺の価格水準を指標に価格は決定される。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには規模が過小のため、収益価 格は非適用とした。従って、本評価では実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意の上、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の先行きは不透明な情勢のなか、岡 崎市の人口は増加傾向にあり、不動産市況は 堅調に推移している。 岡崎市北部の豊田市に近い住宅地域である。 周辺地域において、小規模な宅地開発も見受 けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％