別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊橋 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -43 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市東森岡２丁目７番２４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、小工場、 倉庫等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北東方 6.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市北東部の住工混在の住宅地域で、駅から離れ交通利便性に幾分劣るものの、街区が比較的整然とした地域 で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市北東部の市外縁部の住宅地域である。需要者は、市内に地縁的選好性を持つ一次取得者 が大半であるが、他の地域からの転入者も見られる。中小工場が混在する地域で、住環境にやや難も見られるが、街区 の配置が比較的整然とした地域で、宅地需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万 円前後、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また 、資産保有目的のアパート等も見られるが、収益目的の取引は少なく自己使用目的の取引が大半である。よって、市場 実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、本鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の一部に足踏み感や先行き不透明感が見 られる中、不動産市場では、交通利便性や住 環境等による選別化・二極化傾向が続いてい る。 豊橋市外縁部であるが、街区が整然とした住 工混在地域で、熟成度も比較的高いため、地 価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％