別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊橋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市多米中町２丁目１３番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 豊橋駅東方 6.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業済の住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、現状程度で推移するものと思われる。市内 中心よりやや距離があるため相対的に需要はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市市街地東部の住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が大半であり、他の 地域からの転入者は少ない。市場の需給動向としては、区画整理事業の行なわれた住宅地域であるが、市内中心部より 距離があることから当地域の住宅需要は依然としてやや弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は総 額で１，０００～１，５００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域において一部に共同住宅が介在しているものの画地規模が小さく、経済合理性の観点から収益物件の想定は困 難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向。地域経済が比較的 堅調に推移する中、住宅市場では利便性、住 環境、災害リスク等に応じて価格の二極化傾 向が続いている。 土地利用状況に特段の変化はない。利便性等 にやや劣ることから地価はやや弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％