鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天白 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白３１１９ -6	名古屋市天白区		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
b	Ａ天白０１３３ -503	名古屋市天白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		２住居２０ｍ高度地区 (60,200)
c	Ａ天白０１１９ -504	名古屋市天白区		更地	（　）	長方形	北西25m県道、中間画地		準住居高度地区最高45m (60,300)
d	Ａ天白０１３３ -514	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	台形	北11.9m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,150)
e	Ａ天白０２３２ -13	名古屋市天白区		建付地	（　）	袋地等	南西16m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,248	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,785	100 [ 95.1]	163,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 155,807	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	164,963	100 [ 95.1]	173,463		173,000
c	(　 ) 139,150	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	142,072	100 [ 95.0]	149,549		150,000
d	(　 ) 184,281	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,151	100 [ 104.5]	180,049		180,000
e	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	169,042	100 [ 95.1]	177,752		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

天白 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,241,739	5,648,986	21,592,753	19,156,500	2,436,253	（　0.9541） 2,324,429	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,343,548 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天白 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.25	ＲＣ10	1,502.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	510 ㎡	18.6 m x 27.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～１０階は平均専有面積約６０㎡のファミリータイプ２２戸を想定

⑦有効率　 95.8 ％
の理由

高層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.25	95.0	119.94	2,335	280,060	10.0	2,800,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	186.25	96.6	179.92	1,612	290,031	3.0	870,093
							0.0	0
4～ 5	住宅	186.25	96.6	179.92	1,635	294,169	3.0	882,507
							0.0	0
6～ 8	住宅	126.25	95.0	119.94	1,651	198,021	3.0	594,063
							0.0	0
9～10	住宅	126.25	95.0	119.94	1,668	200,060	3.0	600,180
							0.0	0

計		1,502.50	95.8	1,439.32		2,442,643		9,288,349
								0

⑨年額支払賃料	2,442,643 円　×　12ヶ月　＝　 29,311,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,439.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,311,716 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,017,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,158,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,288,349 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,241,739 円　　　　（　 53,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ天白賃貸１９　　　　-45	1,305 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,616 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ天白賃貸１９　　　　-34	1,549 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	1,717
c	Ｂ天白賃貸３３　　　　-7	1,517 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,506

天白 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	891,000 円	297,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,508,786 円	30,175,716　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,648,986 円　（　　　　　　 11,076 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,502.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,156,500 円（　　　　　 37,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,241,739 円
②総費用	5,648,986 円
③純収益　①－②	21,592,753 円
④建物等に帰属する純収益	19,156,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,436,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,324,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,343,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
天白 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天白 5-5

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　田井　能久

印

TEL.

鑑定評価額

80,600,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市天白区池場５丁目１１０３番				②地積　(㎡)	510 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (90,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m県道	水道、ガス、下水	植田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

植田駅南西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

店舗及び中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域に影響を及ぼす格別な変動
要因はない。当面は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天白区内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。比較的交通量の多い幹線道路沿いにあり、需要
は底堅いと考えられる。主たる需要者は地元企業や個人事業者のほか全国的に店舗を展開する企業等も想定され、敷地
の規模によりマンション業者の参入も考えられる。需要の中心となる価格帯は、土地５００㎡程度であれば７，０００
万～８，０００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗等の商業施設として利用する取引を中心に、多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は、投資採算性
の観点から査定したが、商業地で店舗として需要が見込めるのが低層階のみであること、さらに投資目的の取引も少な
い市場性を反映して、低位に求められた。従って相対的規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[144.6]

[100.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は拡大を維持してきたが、社会情勢にお
ける不安要因も多くなり、地価はやや微増か
横ばい傾向が強くなっている。

繁華性は維持されており、商業地の地価は上
昇を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

天白 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０２３２ -13	名古屋市天白区		建付地	（　）	袋地等	南西16m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
b	Ａ天白０２３２ -5	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		準工絶対高４５ｍ高度 (60,200)
c	Å天白０２３３ -6	名古屋市天白区		更地	（　）	台形	北東15.9m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
d	Ａ天白０２３６ -2	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	南東25.5m県道、中間画地		準住居高度地区最高45m (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	169,042	100 [ 104.6]	161,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 151,904	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	192,159	100 [ 118.7]	161,886		162,000
c	(　 ) 106,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	110,527	100 [ 71.3]	155,017		155,000
d	(　 ) 120,231	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	115,236	100 [ 75.0]	153,648		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

天白 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,288,232	5,708,807	21,579,425	19,156,500	2,422,925	（　0.9541） 2,311,713	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,040,786 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天白 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.25	ＲＣ10	1,502.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	510 ㎡	18.6 m x 27.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～１０階は専有面積約６０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.8 ％
の理由

同用途、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.25	95.0	119.94	2,467	295,892	10.0	2,958,920
							0.0	0
2～ 3	住宅	186.25	96.6	179.92	1,656	297,948	3.0	893,844
							0.0	0
4～ 5	住宅	186.25	96.6	179.92	1,606	288,952	3.0	866,856
							0.0	0
6～ 8	住宅	126.25	95.0	119.94	1,623	194,663	3.0	583,989
							0.0	0
9～10	住宅	126.25	95.0	119.94	1,639	196,582	3.0	589,746
							0.0	0

計		1,502.50	95.8	1,439.32		2,446,845		9,411,779
								0

⑨年額支払賃料	2,446,845 円　×　12ヶ月　＝　 29,362,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,439.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,362,140 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,022,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,203,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,411,779 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,288,232 円　　　　（　 53,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ天白賃貸３３　　　　-3	1,869 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [118.8]	100 [100.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,656 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ天白賃貸３３　　　　-5	1,660 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.4]	100 [105.0]	1,691
c	Ｂ天白賃貸３３　　　　-7	1,517 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.1]	100 [105.0]	1,550

天白 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	891,000 円	297,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,511,307 円	30,226,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,708,807 円　（　　　　　　 11,194 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,502.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,156,500 円（　　　　　 37,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,288,232 円
②総費用	5,708,807 円
③純収益　①－②	21,579,425 円
④建物等に帰属する純収益	19,156,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,422,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,311,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,040,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）