別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 天白 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天白 -15 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　二村　成彦 印  TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区元八事３丁目２４３番 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 塩釜口 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 塩釜口駅南西方 900m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅徒歩圏の戸建住宅のほか共同住宅等の見られる住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから 、今後しばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区地下鉄鶴舞線徒歩圏に存する住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及び周辺市町に居住する 個人等と考えられる。当該地域は地下鉄鶴舞線塩釜口駅から徒歩圏にあり、住宅用地として底堅い需要が認められる。 需要の中心となる価格帯は、土地１２０㎡程度で２０００万円前後、新築の戸建住宅で３５００万～４０００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快 適性や利便性等を重視すること、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理由によ り収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天白 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [106.9] [109.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は依然として好調なものの先行き不 透明感もあって、住環境に恵まれた天白区の 住宅地であっても地価の上昇幅は縮小してい る。 地域の地価に影響を及ぼす特別の変動要因は 認められないが、最寄駅徒歩圏の住宅地域で あり、地価は緩やかな上昇傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％