別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 天白 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天白 -14 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　二村　成彦 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区海老山町１１０２番 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、共同 住宅等が混在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅・事業所等も見られる住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから、今後し ばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及び周辺市町に居住する個 人等と考えられる。当該地域は戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ中に空地も見られる住宅地域であるが、地下鉄駅徒歩 圏外であり、需要は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で２０００万円前後、新築の戸建住 宅で３５００万～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快 適性や利便性等を重視すること、対象標準地の立地、画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理 由により収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天白 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [135.5] [100.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は依然として好調なものの先行き不 透明感もあって、住環境に恵まれた天白区の 住宅地であっても地価の上昇幅は縮小してい る。 地域の土地の価格形成に影響を及ぼす特別の 変動要因は認められない。地価は若干の上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％