別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 天白 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天白 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久 印  TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区池場３丁目１３０６番 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する住宅 地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅も混在し、今後も同様な住環境を維持すると予測する。地価に関しては上昇を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内の類似地域は、天白区の地下鉄鶴舞線沿線の各駅を最寄り駅とする地域である。需要者の中心は、名古屋 市及び周辺市の３０歳～４０歳代と考えられる。住宅地として利便性は良好であり堅調な需要がある。市場の中心価格 帯は、土地が２，０００万円～２，５００万円、新築戸建住宅ならば３，５００万円～４，０００万円程度と考えられ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた。一 方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当ではないと判断された。従って比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天白 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [120.4] [100.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は拡大を維持してきたが、社会情勢にお ける不安要因も多くなり、地価はやや横ばい 傾向が強くなっている。 良好な利便性と堅調な需要から地価は上昇を 維持してる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％