別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名東 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之 印  TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区延珠町４１０番１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として概ね熟成しており、特段の変動要因は見られない。地下鉄駅への接近性が劣るが、底堅い 需要があり、既存建物の建替えや、建売住宅の供給等を中心に、現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名東区北部及び隣接する守山区南部、千種区北東部を含む住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取 得する一次取得者層を主としたエンドユーザー、建売住宅の分譲を目的とした素地を取得する不動産業者である。地下 鉄駅から大きく離れているが、名東区内にあっては総額が相対的に低く、一定の需要が存在する。中心となる価格帯は 土地価額（更地）で２０００万円台半ばまで、新築の戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名東区北部に存在する住宅地の取引事例から試算しており、市場実態を反映している。収益価格は、合理的 な賃貸共同住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見 られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから 、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名東 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名東区の人口は微増、取引件数は直近では減 少した。地価は地下鉄東山線徒歩圏内地域の 上昇幅が大きく、それ以外のエリアとの二極 化が認められる。 地下鉄駅からは遠いが、総額の価格帯により 一定の底堅い需要がある。特段の変動要因も なく地価は比較的落ち着いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％