別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋緑 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -40 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一 印  TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区大高台２丁目１０２２番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 南大高 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 南大高駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業の進捗で住宅地域の形成が完了して間もない新興の住宅地域であり、当分の間は現状どおり中規模 一般住宅が多い地域としての地域要因が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域を中心として、類似の住宅地域が存する周辺の区及び市町を含む広範囲な圏域 である。需要者の中心は同一需給圏内に居住、通勤する一次取得者層である。ＪＲ「南大高」駅及び駅前の大型ショッ ピングモールの利便性が高く評価され需要は堅調であるが、これまでの価格上昇には一服感が出ている。需要の中心と なる価格帯は土地が２０００万～２５００万円程度、新築戸建住宅は３５００万～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求め収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地条件や行政的条件から経済合理性 に見合う賃貸住宅を想定することが難しいためである。当地域では自用目的の取引が中心であり、投資の収益性よりは 居住の快適性、利便性が重視されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指標である。従 って代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフラ整備や区画整理の進捗等により需要 と供給の好循環が続いてきたが、地価の天井 感が概ね緑区全域で見られ、上昇率の鈍化傾 向が顕著である。 地域要因に大きな変動はない。新興の住宅地 域として需要は堅調であるが、近年の比較的 大きな地価上昇の後で地価は落ち着いた動き を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％