別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋緑 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -39 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久 印  TEL.

鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区篠の風２丁目３１８番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 相生山 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 相生山駅南方 930m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。今後も徐々に熟成度を高めていくと予測する。地価は横ばい傾向を 高めていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区及び天白区の地下鉄桜通線沿線の区画整然とした住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺市に居 住する一次取得者が多いと考えられる。駅から徒歩圏内に立地し、スーパーや小学校も近く、住環境も良好なため、宅 地需要は安定している。需要の中心は、土地のみで２，５００万～３，５００万円、新築の戸建は４，０００万～５， ０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とした取引が中心で、規範性が高い多数の事例が収集できた。一 方の収益価格については標準地は公法上の規制から共同住宅などの収益物件の想定が合理的ではなく、投資採算性の観 点から適用するのは妥当ではないと判断された。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は拡大を維持してきたが、社会情勢にお ける不安要因も多くなり、地価は横ばい傾向 が強くなっている。 良好な住環境を維持しているが、地域要因に ついて格別な変動要因はない。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％