別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋緑 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区乗鞍１丁目１８１１番５９ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 徳重 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩やかな東向き傾斜地の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 徳重駅西方 650m 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。周辺に大きな変化は見られないため当面は現状維持で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及びその近郊に居住する一次取得者が中心 である。個人間の売買等もみられるが、不動産業者による分譲が主体で、最近では小規模に分割して販売する例が増え てきている。当該分譲を含め、土地のみの総額で２，５００万円前後が需要の中心で、３，０００万円までの取引が大 半で、この額を超えると需要は減退する。価格水準の高い地域を中心に天井感がみられ、地価の上昇は鈍化している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は 徳重地区にあって住環境の良好な地域であるが、比準価格は、同じ乗鞍を中心に周辺の住環境の類似する地域内で生起 した実際の取引価格との比較により査定したもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断に立脚 し、実証的で説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産業者による分譲を中心に一定の需要を 維持しているが、地価水準が高い地域を中心 に天井感がみられ、地価の上昇は鈍化しつつ ある。 東垂れの日照の優る住宅地域で住環境は良好 であるが、エンドユーザーが購入可能な上限 の水準とみられ、地価は落ち着くものと予測 する。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％