鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山３１０６ -21	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	南東25m県道、北西6m、二方路		準住居高度地区最高45m (60,300)
b	Ａ守山０２２５ -22	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区31m (60,200)
c	Ａ守山３１０７ -51	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南25m県道、中間画地		準住居高度地区45m (60,300)
d	Ａ守山０２０７ -10	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		近商高度地区45m (80,300)
e	Ａ守山０１０７ -526	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	北16.2m県道、東8m、角地		２住居高度地区31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,882	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	104,762	100 [ 93.6]	111,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 79,304	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	120,566	100 [ 106.7]	112,995		119,000
c	(　 ) 99,966	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	114,776	100 [ 104.0]	110,362		116,000
d	(　 ) 127,539	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,452	100 [ 122.1]	106,021		111,000
e	(　 ) 110,858	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	106,466	100 [ 107.8]	98,763		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

名古屋守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,998,471	4,819,742	15,178,729	8,591,000	6,587,729	（　0.9533） 6,280,082	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	153,172,732 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	756.00	Ｓ1	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	267 ％	2,496 ㎡	56.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	756.00	100.0	756.00	2,186	1,652,616	12.0	19,831,392
							3.0	4,957,848
～

～

～

～

計		756.00	100.0	756.00		1,652,616		19,831,392
								4,957,848

⑨年額支払賃料	1,652,616 円　×　12ヶ月　＝　 19,831,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,831,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 991,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,839,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,831,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 188,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,957,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 970,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,998,471 円　　　　（　 8,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸０７　　　　-1	2,554 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	2,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸０６　　　　-3	2,299 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,000 円	142,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	594,942 円	19,831,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,307,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,819,742 円　（　　　　　　 1,931 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 60 ％　＋　0.0647 × 20 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,591,000 円（　　　　　 3,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,998,471 円
②総費用	4,819,742 円
③純収益　①－②	15,178,729 円
④建物等に帰属する純収益	8,591,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,587,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,280,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,172,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋守山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 5-3

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　太田　佳宏

印

TEL.

鑑定評価額

277,000,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区平池東３０４番１外				②地積　(㎡)	2,496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他） (70,267)
	台形 1.2:1	店舗Ｗ1	低層の郊外型店舗が多く見られる路線商業地域	北25m県道、背面道	水道、ガス、下水	神領 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

神領駅南西方

2.8km

法令

規制

準住居
(70,267)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、郊外の幹線道路沿いに位置する低層店舗を中心とする路線商業地であり、当面現状のまま推移するも
のと思われる。市中心部からは離れるものの、交通量は多く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市守山区及び周辺区に位置する、路線商業地域。需要者の中心は、店舗を経営する法人等である。
当地域は郊外に位置しているものの、交通量の多い幹線道路沿いに位置し、また、周辺区画整理事業の進捗に伴う背後
住宅地の活性化の影響等もあり、収益性は上昇しているものと思われ、市場は強含み傾向にて推移している。規模の大
小等によりばらつきは大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の路線商業地を中心に、近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる事例を多数収集した。また、商業地とし
て賃貸契約の個別性によるばらつきが認められるものの、店舗事業者向けの賃貸市場は一定程度成熟している。よって
、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋市守山区では、人口微増傾向にあるが
、海外経済、国内景気の動向は不透明感が強
く、各種政策が与える影響等に注視する必要
がある。

駅からの利便性はないが、交通量の多い幹線
道路沿いの路線商業地域であることから、一
定の収益性が確保され、地価は上昇傾向にて
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０１０７ -526	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	北16.2m県道、東8m、角地		２住居高度地区31m (70,200)
b	Ａ守山０２０７ -10	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		近商高度地区45m (80,300)
c	Ａ守山０１２３ -526	名古屋市守山区		貸家建付地	（　）	不整形	南14m県道、西5m、二方路		近商高度地区最高31m (80,200)
d	Ａ守山３０２１ -505	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ台形	南20m国道、東6m、角地		近商高度地区最高31m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,858	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	106,466	100 [ 102.9]	103,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 127,539	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,452	100 [ 112.5]	115,068		121,000
c	(　 ) 114,488	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	113,376	100 [ 106.9]	106,058		111,000
d	(　 ) 141,366	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	138,432	100 [ 120.7]	114,691		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

名古屋守山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,913,315	4,738,958	16,174,357	7,946,200	8,228,157	（　0.9533） 7,843,902	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	191,314,683 円　　　　（　 76,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	756.00	Ｓ1	756.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	267 ％	2,496 ㎡	56.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	756.00	100.0	756.00	2,286	1,728,216	12.0	20,738,592
							3.0	5,184,648
～

～

～

～

計		756.00	100.0	756.00		1,728,216		20,738,592
								5,184,648

⑨年額支払賃料	1,728,216 円　×　12ヶ月　＝　 20,738,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,738,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,036,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,701,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,738,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 197,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,184,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,014,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,913,315 円　　　　（　 8,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸０６　　　　-1	2,051 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,427 円/㎡　月額支払賃料（　 2,286 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２３　　　　-6	1,867 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,648
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,000 円	134,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	622,158 円	20,738,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,307,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,738,958 円　（　　　　　　 1,899 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 756.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 60 ％　＋　0.0586 × 20 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,946,200 円（　　　　　 3,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,913,315 円
②総費用	4,738,958 円
③純収益　①－②	16,174,357 円
④建物等に帰属する純収益	7,946,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,228,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,843,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,314,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,600 円／㎡）