別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋守山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -32 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子 印  TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区松坂町１１４番１５ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートも見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 白沢渓谷 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白沢渓谷駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅等もみられる既成住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市守山区の住宅地域を中心として、隣接する春日井市・尾張旭市等を含む圏域である。需要者の 中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層である。鉄道最寄駅から距離があるが、ガイドウェイバス（白沢渓谷駅 等）で交通アクセスが補完されている。住環境が比較的良好な既成住宅地域であり、需給バランスは均衡している。土 地は総額２，０００万円前後、新築戸建住宅は総額３，０００万円～３，８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸用建物の想定は困難 であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例により 求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増し、直近５年間の増加率 は名古屋市全体と同程度である。地価は、駅 徒歩圏の住宅地等が牽引して区内は緩やかな 上昇傾向にある。 地域要因に特段の変動はみられない。地価は 横ばい乃至やや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％