別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋守山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -20 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　垣内　雅夫 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字下志段味字島ノ口１８５９番４ (下志段味１９１街区１５) ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 神領 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 神領駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整備された新興の住宅地域であり、今後は閑静な住宅地域として熟成度を高めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線、ＪＲ中央本線沿線の守山区及び隣接する地域の名東区、尾張旭市西部等の住宅地域。需要 者は３０～４０歳代の一次取得者が中心である。熟成した住宅地域が多く、ミニ開発が供給の中心を形成し需給関係は 堅調に推移している。需給の中心価格帯は、土地は２０００万円程度、新築分譲住宅は３５００～４０００万円程度で ある。北東部の志段味地区では区画整理事業が施行中であり、宅地の供給は旺盛である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在 するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用 目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検 討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口・取引件数ともに微増傾向で、 土地価格は、住宅地及び商業地ともに上昇傾 向にある。 土地区画整理事業の進捗に伴い、生活施設も 充実し、新興の住宅地域としての熟成度が徐 々に高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％