別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋港 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　浅見　勝 印  TEL.

鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区潮見町３７番７外 ②地積 　(㎡) 33,095   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1:2 倉庫 Ｓ1 発電所、石油精製所 等大規模工場の臨海 工業地域 東33m市道、南側道 水道、ガス 柴田 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 275.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３３ｍ市道 交通 施設 柴田駅西方 5.2km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海型の大規模工場地であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、企業収益の改善等よ り今後とも強含みで推移していくものと予測する (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主として名古屋港に面した臨海工業地域一円が主な同一需給圏であるが、愛知県内の大規模工場地域も一部圏域に含ま れる。主な需要者は、湾岸地域の利便性を活用した全国資本の大手法人事業者等である。不動産の需給動向は、土地に 対する資本投下も見られ、やや強含みで推移している。中心となる価格帯は、大規模工場地の個別性が強く把握しにく い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場に係わる賃貸事例は、ほとんど見られない。よって収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益 還元法は適用しなかった。同一需給圏から収集した大規模画地の事例による比準価格は、市場の実態を反映した実証性 のある価格として説得力を有する。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [101.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動は緩やかに拡大しているもの の、消費増税後の国内景気への懸念もあり、 一部には弱い動きがみられる。 臨海型の大規模工場地で、安定的に推移して おり、地域要因の大きな変化は、特に見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％