別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋港 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -17 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　浅見　勝 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区宝神３丁目１５０４番 ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ3 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 稲永 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２３号の南に位置した住 宅地 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 稲永駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 比較的熟成した住宅地であり、今後とも建替を中心に熟成度を高めるものと予測する。地価水準は、区中心部よ り離れているほか、浸水リスク等もあり、今しばらくは下落もしくは横ばい傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね中川区・港区及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、港区・中川区内の居住者であるが周 辺市町からの転入者も想定される。あおなみ線各駅への接近性は当区にあっては標準的ではあるが、当区中心部からは 離れていることより、需給動向は総じて弱い。市場での需要の中心価格帯として、土地は１２０㎡程度で１１００万円 前後、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、比準価格は周辺類似地域等を中心とする信頼できる多数の取引事例から得ることができた。 一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は 適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [128.7] [109.0] 100 95,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港区の人口は、震災リスク等に伴う需要減に より依然として減少傾向が続いている。地価 は、地下鉄沿線を除き、総じて微減傾向にあ る。 区中心部から離れた国道２３号の南に位置し 、地域要因の大きな変化は、特に見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％