鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２０３ -7	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北6.4m、角地		準工 (80,200)
b	Ａ中川３１０２ -7	名古屋市中川区		更地	（　）	不整形	南24.5m県道、中間画地		準工 (60,300)
c	Ａ中川３１０３ -33	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南4.9m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ａ中川３１１６ -24	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	東50m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	Ａ中川０２０３ -8	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、西6.4m、二方路		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,363	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	143,224	100 [ 95.6]	149,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 139,607	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	156,980	100 [ 103.9]	151,088		151,000
c	(　 ) 108,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,882	100 [ 71.7]	151,858		152,000
d	(　 ) 227,225	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,042	100 [ 153.9]	152,074		152,000
e	(　 ) 151,448	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	146,060	100 [ 95.2]	153,424		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

中川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,669,019	1,650,991	6,018,028	5,030,880	987,148	（　0.9526） 940,357	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,389,452 円　　　　（　 82,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.00	Ｓ4	413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階から４階は共同住宅で各階２戸（１ＬＤＫ）の計６戸を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

中低層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.00	92.0	104.00	2,250	234,000	6.0	1,404,000
							3.0	702,000
2～ 4	居宅	100.00	91.0	91.00	1,387	126,217	1.0	126,217
							1.0	126,217
～					1,387

～

～

計		413.00	91.3	377.00		612,651		1,782,651
								1,080,651

⑨年額支払賃料	612,651 円　×　12ヶ月　＝　 7,351,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,351,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 391,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,440,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,782,651 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,080,651 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 211,483 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,669,019 円　　　　（　 28,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１８　　　　-3	1,378 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,387 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-10	1,596 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	1,538
c	Ｂ中川賃貸０２　　　　-19	1,400 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,430

中川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	376,000 円	75,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	391,591 円	7,831,812　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 639,200 円	75,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,200 円	75,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,200 円	75,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,650,991 円　（　　　　　　 6,070 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 413.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,030,880 円（　　　　　 18,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,669,019 円
②総費用	1,650,991 円
③純収益　①－②	6,018,028 円
④建物等に帰属する純収益	5,030,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	940,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,389,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中川 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中川 5-8

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　西村　邦広

印

TEL.

鑑定評価額

41,100,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区八熊通４丁目３１番２外				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ4	店舗兼住宅のほか、営業所等が見られる商業地域	北24.6m県道	水道、ガス、下水	尾頭橋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．６ｍ県道

交通

施設

尾頭橋駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模店舗の出店等の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中川区および中村区郊外部の幹線道路沿いの商業地域である。小画地の需要者は地元企業等であるが、規
模が大きなマンション適地の需要者はマンションデベロッパーが想定される。マンション適地の価格は強含みであるが
、当該地域は繁華性がやや低く、商業地需要は若干弱含みであったが、都心部の地価上昇の影響下にあり、最近では概
ね堅調に推移している。立地条件、規模等に応じて多様であるが、１４～１６万円／㎡程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗等が見られる幹線街路沿いの路線商業地域である。自用目的の取引が主で、類似地域にて信頼性のある
取引事例を収集した。当該地域の賃貸物件の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものでは
なく、売買市場では比準価格を重視して取引される。このため比準価格を標準とし、収益価格は参酌して、更に代表標
準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.9]

100
[160.2]

[100.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税の影響を受けつつも景気の拡大基調
が続いている。人口、世帯数とも微増傾向で
、地価は駅徒歩圏住宅地、商業地を中心に概
ね堅調である。

店舗兼住宅、営業所等が見られる商業地域で
あるが、今のところ地域要因に格別の変化は
ない。都心部の地価上昇の影響下にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２１６ -28	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南東32.7m市道、中間画地		準工 (60,300)
b	Ａ中川０２０２ -25	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	西30m県道、中間画地		準住居 (60,300)
c	Ａ中川０１０２ -501	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、北8m、角地		２住居 (70,200)
d	Ａ中川３１０２ -52	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.4m県道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,300	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	162,567	100 [ 111.6]	145,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 158,633	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,109	100 [ 93.1]	170,901		171,000
c	(　 ) 148,779	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,970	100 [ 95.9]	149,082		149,000
d	(　 ) 155,144	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,540	100 [ 105.5]	148,379		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

中川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,112,276	1,740,218	6,372,058	5,318,550	1,053,508	（　0.9526） 1,003,572	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,894,571 円　　　　（　 87,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.00	Ｓ4	413.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	12.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階は約４１㎡と５０㎡程度の１ＬＤＫタイプ、各階２戸の計６戸を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

中低層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.00	92.0	104.00	2,274	236,496	8.0	1,891,968
							3.0	709,488
2～ 4	共同住宅	100.00	91.0	91.00	1,516	137,956	1.0	137,956
							1.0	137,956
～

～

～

計		413.00	91.3	377.00		650,364		2,305,836
								1,123,356

⑨年額支払賃料	650,364 円　×　12ヶ月　＝　 7,804,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,804,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 414,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,870,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,305,836 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,123,356 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 219,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,112,276 円　　　　（　 29,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１６　　　　-3	1,384 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,543 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-10	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.3]	100 [121.0]	1,667
c	Ｂ中川賃貸１６　　　　-10	1,212 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	1,398

中川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,218 円	8,284,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,700 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,740,218 円　（　　　　　　 6,398 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 413.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,318,550 円（　　　　　 19,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,112,276 円
②総費用	1,740,218 円
③純収益　①－②	6,372,058 円
④建物等に帰属する純収益	5,318,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,053,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,003,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,894,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,800 円／㎡）