鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２０２ -26	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	西30m県道、中間画地		準住居 (60,300)
b	Ａ中川０１０９　 -524	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北9m、角地		２住居 (70,200)
c	Ａ中川０１０２ -501	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、北8m、角地		２住居 (70,200)
d	Ａ中川０１１６ -546	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南8m市道、西20m、角地		２住居 (70,200)
e	Ａ中川０２１６ -28	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南東32.7m市道、中間画地		準工 (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,633	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,109	100 [ 100.0]	159,109	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 130,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	121,550	100 [ 90.7]	134,013		134,000
c	(　 ) 148,779	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	142,970	100 [ 106.4]	134,370		134,000
d	(　 ) 138,047	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 114.3]	121,501	100 [ 100.8]	120,537		121,000
e	(　 ) 160,300	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	162,567	100 [ 120.8]	134,575		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

中川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,186,284	1,975,855	7,210,429	6,034,380	1,176,049	（　0.9526） 1,120,304	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,673,905 円　　　　（　 77,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.15	Ｓ3	510.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	345 ㎡	12.9 m x 27.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　１階店舗はフロア貸し、２階以上は専有面積約４３㎡のファミリータイプ２ＤＫ６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

　同規模、同用途としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.15	100.0	170.15	2,123	361,228	5.0	1,806,140
							3.0	1,083,684
2～ 3	共同住宅	170.15	81.0	137.82	1,415	195,015	1.0	195,015
							1.0	195,015
～

～

～

計		510.45	87.3	445.79		751,258		2,196,170
								1,473,714

⑨年額支払賃料	751,258 円　×　12ヶ月　＝　 9,015,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,015,096 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 566,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,880,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,196,170 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,473,714 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 285,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,186,284 円　　　　（　 26,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-6	1,629 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,415 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-3	1,299 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	451,000 円	90,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	472,355 円	9,447,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,975,855 円　（　　　　　　 5,727 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 510.45 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,034,380 円（　　　　　 17,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,186,284 円
②総費用	1,975,855 円
③純収益　①－②	7,210,429 円
④建物等に帰属する純収益	6,034,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,176,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,120,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,673,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中川 5-5

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　成田　晃浩

印

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区中花町１３４番				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	1:2	店舗Ｓ2	中規模の小売店舗等が増えつつある路線商業地域	西30m県道	水道、ガス、下水	高畑 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

高畑駅南西方

2.0km

法令

規制

準住居
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

土地利用に大きな変化はなく、今後とも現在の商業性を維持するものと予測する。熟成度の低い商業地域のため
繁華性は高くないが、多様な用途の需要が見られるため、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中川区を始めとして、名古屋市西部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、小売店舗・
飲食店を営む地場の個人事業主、沿道サービス型店舗を営む中小法人等である。幹線道路沿いのため、店舗や事業所な
ど一定の需要が見込まれることから、需給バランスは概ね保たれている。市場の中心価格帯は、需要者の事業規模、業
態等によって異なるため一様ではないが、３５０㎡程度の土地で４，４００万円～４，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、収益目的の取引も見受けられるが、多くは自用の店舗や事務所等の取引が中心となっている。比準価格は
、中川区の取引事例から試算した、実証的な価格である。一方、収益価格は、理論的ではあるが、対象標準地に収益性
の高い建物を想定することができないため、低位に試算された。よって、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格
を採用し、収益価格を参考にとどめ、商業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.9]

100
[184.7]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、弱さが見られるものの、緩やかに回
復している。中川区の商業地は、都心に近い
エリアは活況を呈しているが、全体としては
安定している。

閉店する店舗が見られ、発展的とは言えない
が、商業性は概ね維持されており、ここ１年
間において、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０１０９ -512	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ中川０１０９　 -524	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北9m、角地		２住居 (70,200)
c	Ａ中川０２１８ -14	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ中川３１０２ -52	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.4m県道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,112	100 [ 100.0]	134,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 130,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	121,550	100 [ 90.7]	134,013		134,000
c	(　 ) 99,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,798	100 [ 79.9]	124,904		125,000
d	(　 ) 155,144	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,540	100 [ 114.8]	136,359		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

中川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,199,051	1,976,377	7,222,674	6,034,380	1,188,294	（　0.9526） 1,131,969	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,951,643 円　　　　（　 78,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.15	Ｓ3	510.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	345 ㎡	12.9 m x 27.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し。２階、３階はファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約４５㎡の２ＤＫ。平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.15	100.0	170.15	2,150	365,823	5.0	1,829,115
							3.0	1,097,469
2～ 3	共同住宅	170.15	81.0	137.82	1,416	195,153	1.0	195,153
							1.0	195,153
～

～

～

計		510.45	87.3	445.79		756,129		2,219,421
								1,487,775

⑨年額支払賃料	756,129 円　×　12ヶ月　＝　 9,073,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,073,548 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 567,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,890,095 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,219,421 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,487,775 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 288,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,199,051 円　　　　（　 26,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０９　　　　-508	1,473 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,416 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-4	1,406 ( 1,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	451,000 円	90,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	472,877 円	9,457,548　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,976,377 円　（　　　　　　 5,729 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 510.45 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,034,380 円（　　　　　 17,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,199,051 円
②総費用	1,976,377 円
③純収益　①－②	7,222,674 円
④建物等に帰属する純収益	6,034,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,188,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,131,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,951,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,100 円／㎡）