別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 中川 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中川 -33 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区供米田３丁目９０４番 ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｓ3 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 戸田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 戸田駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄戸田駅の徒歩圏内に位置する。富田支所管内の人口は減少しているが、周辺で店舗が近年進出し利便性を有 し、熟成した低層住宅地として今後も推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄内川以西の近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は、地域特性 を反映し賃貸住宅からの住み替え等による地縁者である。鉄道駅徒歩圏内にあって利便性を重視する市場動向下で、需 給関係は総じて底堅く推移している。但し、当地域は街区整備がされておらず、代替不動産との競争関係により上値は 重い。土地価額（更地）で１５００万円前後、分譲住宅で２５００～３０００万円前後が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅利用の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。 また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は、対象標準地 において経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが画地条件等から困難なため、試算しなかった。本件では、 代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中川 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [ 98.0] 100 [136.0] [109.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は横ばい傾向に転じたが、世帯数は 増加傾向が続いている。土地取引件数は１０ 月以降に不透明感があるが、年間では堅調に 推移している。 区画整理が行われておらず街区未整備な地域 である。昨年から地域要因に大きな変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％