鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中川 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２１６ -3	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ中川０２１６ -15	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ中川０２１８ -18	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ中川０２０２ -5	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ中川０２１８ -27	名古屋市中川区		建付地	（　）	台形	西7.2m市道、北4.5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,724	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	139,753	100 [ 100.0]	139,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 121,738	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	141,605	100 [ 99.5]	142,317		155,000
c	(　 ) 125,519	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,021	100 [ 87.8]	143,532		156,000
d	(　 ) 150,795	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	138,897	100 [ 95.2]	145,900		159,000
e	(　 ) 150,430	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	143,696	100 [ 91.0]	157,908		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

中川 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,518,038	698,030	2,820,008	2,483,360	336,648	（　0.9712） 326,953	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,603,558 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.20	ＬＳ2	218.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建てアパート、１ＬＤＫ（平均専有面積約５１㎡）４戸を想定した。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	109.20	93.6	102.20	1,467	149,927	1.0	149,927
							1.0	149,927
2～ 2	共同住宅	109.20	93.6	102.20	1,467	149,927	1.0	149,927
							1.0	149,927
～

～

～

計		218.40	93.6	204.40		299,854		299,854
								299,854

⑨年額支払賃料	299,854 円　×　12ヶ月　＝　 3,598,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,598,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,418,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 299,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,518,038 円　　　　（　 17,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０９　　　　-1	1,274 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸０９　　　　-10	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 89.1]	100 [125.0]	1,635
c	Ｂ中川賃貸１６　　　　-3	1,384 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,533

中川 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,800 円	33,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,930 円	3,598,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,030 円　（　　　　　　 3,422 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 218.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,360 円（　　　　　 12,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,518,038 円
②総費用	698,030 円
③純収益　①－②	2,820,008 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	336,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	326,953 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,603,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中川 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中川 -31

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　水谷　明

印

TEL.

鑑定評価額

31,600,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区東中島町３丁目８７番				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域	南5.4m市道	水道、ガス、下水	中島 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中島駅徒歩３分。駅前に大型
娯楽店舗が所在するが、地域
への影響・波及効果は無い。

街

路

基準方位北、５．４
ｍ市道

交通

施設

中島駅北西方

180m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

昭和３５年の換地処分後、６０年近く経過した既存住宅地。最近、再開発建売分譲関連事例が見受けられる。露
天駐車場等の素地物件も多い地域で、交通利便性も高い為、近い将来には、供給の中心となる可能性が高い。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、あおなみ線沿線の住宅地。現在は、地縁関係者が需要者の中心。近隣地域は、旧法土地区画整理後６０
年経過した既存住宅地。露天駐車場が多く、廃業して閉鎖した個人店舗等も介在し、建売分譲用素地は、比較的多い。
従来、建売分譲は殆どみられなかったが、最近では供給の過半を占めており、需要者に地縁関係者の割合が低くなって
いる。東中島町は昨年１年間で人口－０．３％なるも世帯数０．６％増加。１３０㎡で２０百万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域で自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある新規
賃貸事例は少ない。駅近接で中低層の共同住宅が所在するも、地主の遊休土地有効利用目的がほとんど。この投資意思
決定主体の地域的特殊性が賃貸事例等に反映された結果、収益価格は低く把握された。従って、規範性の高い比準価格
を中心に収益価格を関連づけ、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[109.0]

100
[122.8]

[109.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

貨幣的インフレからコストプッシュインフレ
生じるも所得階層の二極化等と、現在の金融
運用面から、過剰流動性の住宅需要への寄与
度は、やや希薄。

古い区画整理地で昔から所在していた個人店
舗は徐々に廃業し閉鎖。露天駐車場も多い。
これらを素地とした建売分譲が供給の中心に
なりつつある。

特記すべき個別的要因の変動は、所在しない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中川 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２１６ -15	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ中川０２１６ -3	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ中川０２１８ -2	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ中川０１０３ -507	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ正方形	東7.3m市道、北5.5m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,738	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	139,506	100 [ 100.0]	139,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 151,724	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	139,753	100 [ 99.0]	141,165		154,000
c	(　 ) 166,857	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,858	100 [ 99.0]	169,554		185,000
d	(　 ) 167,082	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	163,831	100 [ 111.5]	146,934		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

中川 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用不能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,386,438	672,820	2,713,618	2,371,160	342,458	（　0.9712） 332,595	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,734,767 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中川 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.20	ＬＳ2	218.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建共同住宅。各階２戸、合計戸数４戸。各階同型、各室１ＬＤＫ（平均専有面積約５１㎡）で左右対称なるも同型。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

階段室的共有部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	109.20	93.6	102.21	1,427	145,854	1.0	145,854
							1.0	145,854
～					1,427

～

～

～

計		218.40	93.6	204.42		291,708		291,708
								291,708

⑨年額支払賃料	291,708 円　×　12ヶ月　＝　 3,500,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,500,496 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,290,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,230 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,386,438 円　　　　（　 16,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-3	1,299 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,469 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-5	1,247 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,386
c	Ｂ中川賃貸１６　　　　-5	1,211 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,416

中川 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,800 円	31,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,020 円	3,500,496　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,820 円　（　　　　　　 3,298 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 218.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,371,160 円（　　　　　 11,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,386,438 円
②総費用	672,820 円
③純収益　①－②	2,713,618 円
④建物等に帰属する純収益	2,371,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,734,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）