別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中川 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中川 -26 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　水谷　明 印  TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区大当郎３丁目２３１０番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地、共 同住宅が見られる住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 伏屋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市場選好性に優れた地域でな いが、住宅地としての熟成度 は、確実に向上している。 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 伏屋駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理後３５年以上経過しているが、現在でも農地が散見される。しかし、現在の市場供給側面は、過去 の建売物件の再生による市場再投入が多くみられ、業者間競争も激しく、価格は比較的安定して推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内類似地域は庄内川以西中川区富田支所管内のＪＲ関西本線、近鉄名古屋線沿線の住宅地。需要者の中は、 地縁関係者。特に市場選好性の優れた地域でないが、標高はＮ．Ｐ．　１．２１ｍ。周囲は建売住宅が多い。五反田学 区の年間人口・世帯数変動率が－０．１％、＋０．９％なるも、近隣地域の大当郎３丁目地内の年間変動率は＋２．１ ％、＋４．６％。需給は、ほぼ均衡している。その中心は、更地で２．３千万円前後、建売物件で３．５千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある新 規賃貸事例は少ない。周辺には低層の共同住宅が所在するも、地主の遊休土地有効利用目的がほとんど。しかも、対象 標準地の画地条件を経済的合理性の観点から考察した結果、収益価格の把握を断念している。従って、試算価格である 比準価格に、単価と総額との関連等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中川 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [ 98.0] 100 [111.4] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策と税政策による住宅需要の促進を 図るも、所得階層の二極化、永久財たる土地 の本質と長期的人口動向との勘案から、寄与 度は、やや希薄。 大当郎３丁目地内の年間人口・世帯数は微増 も、建売分譲地の建物再生が供給面で増加し 、需要も周辺地縁者が中心で、その需給はほ ぼ安定している。 個別的要因に、変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％