別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中川 -10 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　浅見　勝 印  TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区本前田町１０２番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、小工場が混在する 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄八田駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 現況は一般住宅、小工場等が混在する地域であるが、しばらくは現状を維持するものと判断される。地価水準は 、横這いまたは上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東山線、近鉄名古屋線沿線を中心とする中川区及び隣接区の住宅地域である。需要者の中心は、 中川区内及び隣接区の居住者が大半を占める。当該地域の需給は、安定的に推移しているものの、庄内川にも近接して おり、また最寄駅までは徒歩圏外にあるため、総じて弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地で、２，０００～ ２，３００万円程度、新築戸建物件で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、比準価格は周辺類似地域等を中心とする信頼できる多数の取引事例から得ることができた。 一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は 適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [109.0] 100 [150.5] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中川区の人口はこの１年概ね横ばい傾向にあ るが、土地取引件数はやや弱含み傾向にある 。旧市街地については、人口増加が顕著であ る。 当該地域の地域要因は安定的で、大きな変化 は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％