鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熱田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０２２８ -29	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北8m、南6m、三方路		近商 (90,254)
b	Ａ熱田０２０１ -12	名古屋市熱田区		更地	（　）	長方形	南西14.9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	Ａ熱田０１０１ -517	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西32.5m県道、南6m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ熱田０１２８ -506	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、南東8m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ熱田３１２８ -16	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東50m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,690	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	310,942	100 [ 73.4]	423,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 226,334	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	245,734	100 [ 73.5]	334,332		334,000
c	(　 278,761) 327,954	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	381,211	100 [ 131.8]	289,234		289,000
d	(　 337,434) 225,267	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	214,540	100 [ 68.0]	315,500		316,000
e	(　 ) 347,415	100 [ 125.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,625	100 [ 83.1]	390,644		391,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	限定価格	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

熱田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,170,622	3,270,860	9,899,762	8,672,400	1,227,362	（　0.9394） 1,152,984	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	32,942,400 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	103.60	Ｓ6	561.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	135 ㎡	8.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～６Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 95.2 ％
の理由

建築規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.50	91.5	85.52	2,820	241,000	10.0	2,410,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	93.50	96.0	89.72	2,050	184,000	6.0	1,104,000
							0.0	0
～

～

～

計		561.00	95.2	534.12		1,161,000		7,930,000
								0

⑨年額支払賃料	1,161,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,932,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 534.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,932,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 835,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,096,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,930,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,170,622 円　　　　（　 97,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-86	2,532 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-36	1,976 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	417,960 円	13,932,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 465,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,365,100 円	146,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,270,860 円　（　　　　　　 24,229 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,672,400 円（　　　　　 64,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,170,622 円
②総費用	3,270,860 円
③純収益　①－②	9,899,762 円
④建物等に帰属する純収益	8,672,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,227,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,152,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,942,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熱田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熱田 5-4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓隆

印

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区三本松町１７０４番｢三本松町１７－４｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ8	小売店舗、飲食店等が混在する近隣商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	神宮前 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地　

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

神宮前駅東口にて複合商業施
設が建築中である。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

神宮前駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

名鉄神宮前駅に近い近隣商業地域である。至近では「ミュープラット神宮前（商業・賃貸住宅の複合施設）」が
建設中であり、周辺の大型マンション供給などにより発展的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熱田区及び隣接区の近隣商業地域の圏域。需要者の中心は地元法人や個人事業主、分譲マンション業者等
である。至近で複合商業施設が建築中であり、周辺では大型マンション供給、大型業務施設の建築予定等があり、駅の
利用者の増加等による繁華性の向上が期待される。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は
見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主に神宮前駅や伝馬町駅周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。
近隣地域は神宮前駅に近く賃貸店舗付共同住宅等の収益物件もみられることから、収益価格は収益性に即した価値判断
の基準として一定の規範性が認められる。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熱田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[115.9]
100

100
[103.0]

100
[ 94.8]

[100.0]
100

292,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

貿易摩擦等による景気停滞懸念が顕在化して
いるが、金融緩和の影響もあって、都心部を
中心に不動産投資需要は底堅い状況が続いて
いる。

神宮前駅東口にて複合商業施設が建築中であ
り、地域発展が見込まれ、地価は強含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

熱田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０１０１ -517	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西32.5m県道、南6m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ熱田０２２８ -15	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東29.9m市道、北西6m、二方路		商業 (100,400)
c	Ｂ熱田０２０１ -2	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	北東50m国道、西50m、南東10m、三方路		商業 (100,400)
d	Ａ熱田０２０１ -12	名古屋市熱田区		更地	（　）	長方形	南西14.9m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	Ｂ熱田０２０１ -9	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	西15m市道、東6m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 278,761) 327,954	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	381,211	100 [ 134.8]	282,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 253,386	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	271,902	100 [ 131.3]	207,085		207,000
c	(　 ) 650,375	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.3]	614,078	100 [ 107.0]	573,905		574,000
d	(　 ) 226,334	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	245,734	100 [ 74.4]	330,288		330,000
e	(　 ) 327,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	374,846	100 [ 117.6]	318,747		319,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

熱田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,450,280	3,144,951	10,305,329	9,028,800	1,276,529	（　0.9394） 1,199,171	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	34,262,029 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	103.60	ＲＣ6	561.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	135 ㎡	8.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階以上は事務所フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 95.2 ％
の理由

同種及び同類型の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.50	91.5	85.52	2,723	232,871	10.0	2,328,710
							0.0	0
2～ 6	事務所	93.50	96.0	89.72	2,124	190,565	6.0	1,143,390
							0.0	0
～

～

～

計		561.00	95.2	534.12		1,185,696		8,045,660
								0

⑨年額支払賃料	1,185,696 円　×　12ヶ月　＝　 14,228,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 534.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,228,352 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 853,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,374,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,045,660 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,450,280 円　　　　（　 99,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-84	2,040 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,135 円/㎡　月額支払賃料（　 2,124 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-36	1,976 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	152,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,851 円	14,228,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,421,200 円	152,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,144,951 円　（　　　　　　 23,296 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,028,800 円（　　　　　 66,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,450,280 円
②総費用	3,144,951 円
③純収益　①－②	10,305,329 円
④建物等に帰属する純収益	9,028,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,276,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,199,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,262,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）