鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熱田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０２０１ -26	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ熱田０２０１ -4	名古屋市熱田区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ熱田０２０１ -20	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西4m、角地		１住居 (60,160)
d	Ａ熱田０１２８ -511	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ熱田０２０１ -21	名古屋市熱田区		建付地	（　）	袋地等	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,744	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	310,473	100 [ 97.0]	320,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.7] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 255,102	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	261,669	100 [ 98.0]	267,009		282,000
c	(　 ) 181,198	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.9]	199,278	100 [ 82.9]	240,384		254,000
d	(　 ) 172,296	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	175,307	100 [ 82.3]	213,010		225,000
e	(　 ) 211,379	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	245,779	100 [ 96.9]	253,642		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

熱田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,720,382	375,180	1,345,202	1,064,120	281,082	（　0.9715） 273,071	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,501,690 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	143 ㎡	6.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,480	148,000	3.0	444,000
							1.0	148,000
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		148,000		444,000
								148,000

⑨年額支払賃料	148,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,776,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,776,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,687,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 148,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 28,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,720,382 円　　　　（　 12,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-62	1,474 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,509 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-78	1,340 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,000 円	14,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,280 円	1,776,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,300 円	14,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,180 円　（　　　　　　 2,624 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0749 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,064,120 円（　　　　　 7,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,720,382 円
②総費用	375,180 円
③純収益　①－②	1,345,202 円
④建物等に帰属する純収益	1,064,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	273,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,501,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熱田 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熱田 -4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　三輪　勝年

印

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

239,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区高蔵町６１１番｢高蔵町６－１４｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:4	住宅ＬＳ2	戸建住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	西高蔵 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　８
ｍ市道

交通

施設

西高蔵駅北東方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ほぼ熟成した住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はおおむね熱田区を中心とする名古屋市南部の住宅地域。需要者の中心は名古屋市および周辺市在住の給与
所得者や事業主を中心とする一次・二次取得者である。住宅供給は新築マンションの供給がメインであり、宅地供給は
小規模な建売住宅販売やスポットの売買が中心である。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。土地は１５０㎡
程度で３１００～３８００万円程度、新築の戸建住宅は４６００～５３００万円程度が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

快適性・利便性を重視する自用目的の取引が多い住宅地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において多
数の取引事例を収集選択して試算したものであり説得力は高い。戸建住宅賃貸を想定して収益還元法を適用したが事業
採算性に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性等を重視する住宅地域であるの
で、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熱田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[101.0]

100
[ 91.0]

[105.7]
100

239,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や消費増税の影響を回避するための施
策の効果等を背景に、住宅需要は堅調である
。

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特
段の変化はない。一般的要因の影響により地
価はやや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

熱田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０１２８ -511	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
b	Ａ熱田０２０１ -20	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西4m、角地		１住居 (60,160)
c	Ａ熱田０２０１ -21	名古屋市熱田区		建付地	（　）	袋地等	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ熱田０２２８ -10	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１住居３１㎡高度地区 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,296	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	175,307	100 [ 91.1]	192,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.7] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 181,198	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.9]	199,278	100 [ 83.8]	237,802		251,000
c	(　 ) 211,379	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	245,779	100 [ 96.9]	253,642		268,000
d	(　 ) 136,944	100 [ 90.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.2]	205,276	100 [ 91.2]	225,083		238,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	競売	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	競売	％／月 +0.40	画地　　　　 -23.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 239,000 円／㎡]

熱田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,887,363	353,968	1,533,395	1,233,280	300,115	（　0.9715） 291,562	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,941,952 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	60.14	Ｗ2	120.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	143 ㎡	6.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模・間口の制約により、戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅の一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	120.27	100.0	120.27	1,350	162,365	3.0	487,095
							1.0	162,365
～

～

～

～

計		120.27	100.0	120.27		162,365		487,095
								162,365

⑨年額支払賃料	162,365 円　×　12ヶ月　＝　 1,948,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,948,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,419 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,850,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,095 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,365 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 31,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,887,363 円　　　　（　 13,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-62	1,474 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-64	1,544 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,200 円	16,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	38,968 円	1,948,380　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円
	建物　　　　　　　　　 153,300 円	16,400,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 353,968 円　（　　　　　　 2,475 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 120.27 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,233,280 円（　　　　　 8,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,887,363 円
②総費用	353,968 円
③純収益　①－②	1,533,395 円
④建物等に帰属する純収益	1,233,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	300,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	291,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,941,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）