鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０１１３ -503	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東29.9m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中３１１３ -16	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南32.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０１２９ -507	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北100m市道、東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０１３１ -501	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ整形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ｂ中０２１３ -29	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,481)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,138,432	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.7]	1,356,527	100 [ 93.1]	1,457,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,078,985	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,240,833	100 [ 97.0]	1,279,209		1,280,000
c	(　 ) 660,909	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	697,969	100 [ 72.8]	958,749		959,000
d	(　 ) 598,365	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	641,447	100 [ 76.8]	835,217		835,000
e	(　 ) 610,716	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	694,176	100 [ 66.4]	1,045,446		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,292,184	7,563,860	30,728,324	22,024,800	8,703,524	（　0.9429） 8,206,553	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	234,472,943 円　　　　（　 840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗スケルトン、２階以上は１Ｋの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,025	179,322	10.0	1,793,220
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,477	293,227	2.0	586,454
							0.0	0
5～ 7	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,551	301,987	2.0	603,974
							0.0	0
8～10	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,601	307,906	2.0	615,812
							0.0	0
11～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,650	313,707	2.0	627,414
							0.0	0

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,202,389		7,839,354
								0

⑨年額支払賃料	3,202,389 円　×　12ヶ月　＝　 38,428,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,428,668 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,011,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,217,235 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,839,354 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 475 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,292,184 円　　　　（　 137,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸１３　　　　-233	2,439 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,481 円/㎡　月額支払賃料（　 2,477 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸１３　　　　-234	2,598 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,522
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,197,000 円	399,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,206,860 円	40,228,668　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 631,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,730,600 円	399,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,563,860 円　（　　　　　　 27,111 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	399,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0552	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 40 ％　＋ 0.0869 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,024,800 円（　　　　　 78,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,292,184 円
②総費用	7,563,860 円
③純収益　①－②	30,728,324 円
④建物等に帰属する純収益	22,024,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,703,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,206,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,472,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋中 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-24

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　松原　孝文

印

TEL.

鑑定評価額

273,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区上前津２丁目１１９番｢上前津２－１－２７｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ7	中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	上前津 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

上前津駅南方

60m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

上前津交差点付近では、老朽化したビルが取壊され、店舗付マンションに建替えられるケースが相次いでいる。
今後は徐々に住宅系を主とした利用に移行していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 881,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区を中心とする普通商業地域である。オフィスビルが多い地域ではあるが、自社ビルの比率が比較的
高い一方で、賃貸オフィスの需要はそれ程強くはないエリアである。したがって、徐々にマンション用地としての需要
が強くなってきている。マンション適地は高値で取引される一方、マンションに向かない物件の取引価格は低くなる傾
向にある。したがって取引の中心となる価格帯も、特に一定の傾向は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も多く見られる地域であり、賃貸市場も堅調であるため、収益物件に対する需要も旺盛である。そのため、賃
料が上昇し、利回りも低下していることから、収益価格も上昇している。取引価格の上昇も大きいが、商業地であるた
め、収益性を重視して取引される傾向が強い。したがって、収益性を反映した収益価格及び実際の市場を反映した比準
価格の双方を十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 515,000 円／㎡

[110.7]
100

100
[100.0]

100
[ 58.4]

[100.0]
100

976,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きに陰りが見られるが、現時点の
不動産市場にはその影響は見られず、中区の
商業地の不動産需要は旺盛である。

上前津交差点を挟んで南北で高値取引が散見
されており、周辺の地価は大きく上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+21.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０１１３ -503	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東29.9m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中３０１３ -521	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中３１２７ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中３１３１ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,138,432	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.7]	1,356,527	100 [ 83.8]	1,618,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,029,334	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,260,409	100 [ 139.6]	902,872		903,000
c	(　 ) 1,135,235	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,381,008	100 [ 139.6]	989,261		989,000
d	(　 ) 976,461	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,177,793	100 [ 92.2]	1,277,433		1,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,655,471	11,633,631	32,021,840	22,869,000	9,152,840	（　0.9394） 8,598,178	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	245,662,229 円　　　　（　 881,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は住戸面積約３０㎡の単身向け共同住宅を想定。駐車場は機械式（６台）と想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,245	192,364	10.0	1,923,640
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,518	298,081	2.0	596,162
							0.0	0
5～ 7	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,596	307,314	2.0	614,628
							0.0	0
8～10	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,648	313,470	2.0	626,940
							0.0	0
11～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,700	319,626	2.0	639,252
							0.0	0

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,268,585		8,076,082
								0

⑨年額支払賃料	3,268,585 円　×　12ヶ月　＝　 39,223,020 円
⑩a共益費（管理費）	293 円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,370,669 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,593,689 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,815,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,577,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,076,082 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,655,471 円　　　　（　 156,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸１３　　　　-281	2,565 ( 2,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	2,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,596 円/㎡）　基準階 5 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-2	2,267 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	2,361
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,925,000 円	385,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,811,731 円	45,393,689　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 527,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,599,700 円	385,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,633,631 円　（　　　　　　 41,698 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,869,000 円（　　　　　 81,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,655,471 円
②総費用	11,633,631 円
③純収益　①－②	32,021,840 円
④建物等に帰属する純収益	22,869,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,152,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,598,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,662,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 881,000 円／㎡）