鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０２１３ -13	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	北50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中３１３２ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	台形	南30m県道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ａ中０２２９ -4	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	Ｂ中３１１３ -8	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西19.9m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ｂ中０２１３ -10	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,066,309	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,682,960	100 [ 123.8]	2,974,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,970,000
b	(　 ) 2,670,736	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	2,995,218	100 [ 103.4]	2,896,729		2,900,000
c	(　 ) 1,679,410	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,852,545	100 [ 65.6]	2,824,002		2,820,000
d	(　 ) 1,329,751	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 107.0]	1,620,989	100 [ 57.9]	2,799,636		2,800,000
e	(　 ) 1,343,445	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	1,602,809	100 [ 55.5]	2,887,944		2,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,930,000 円／㎡]

名古屋中 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	286,693,343	101,110,836	185,582,507	118,440,000	67,142,507	（　0.9462） 63,530,240	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,985,320,000 円　　　　（　 2,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	636.00	Ｓ10F1B	6,728.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	765 ㎡	17.4 m x 44.2 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階は事務所、立体駐車場を想定。

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	288.48

1～ 1	店舗	636.00	56.4	358.93	6,272	2,251,209	12.0	27,014,508
							0.0	0
2～10	事務所	636.00	78.4	498.49	3,920	1,954,081	10.0	19,540,810
							0.0	0
塔屋～		80.00

～

計		6,728.48	72.0	4,845.34		19,837,938		202,881,798
								0

⑨年額支払賃料	19,837,938 円　×　12ヶ月　＝　 238,055,256 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 4,845.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 52,794,825 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	290,850,081 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 11,864,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	284,745,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	202,881,798 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,947,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	286,693,343 円　　　　（　 374,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-20	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,953 円/㎡　月額支払賃料（　 3,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-12	3,177 ( 3,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,015
c	Ｂ中賃貸２２　　　　-76	3,361 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.6]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,780

名古屋中 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,300,000 円	2,100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,915,236 円	296,610,081　×　　　　 20.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,060,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,635,000 円	2,100,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,100,000 円	2,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,100,000 円	2,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 101,110,836 円　（　　　　　　 132,171 円／㎡）　　（経費率　　 35.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,100,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,728.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	118,440,000 円（　　　　　 154,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	286,693,343 円
②総費用	101,110,836 円
③純収益　①－②	185,582,507 円
④建物等に帰属する純収益	118,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,142,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,530,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,985,320,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋中 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-20

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

印

TEL.

鑑定評価額

2,060,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区丸の内２丁目１８２２番｢丸の内２－１８－２２｣				②地積　(㎡)	765 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:2.5	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ10F2B	中高層事務所等が多い国道沿いの商業地域	南50m国道	水道、ガス、下水	丸の内近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５０ｍ国道　　　　

交通

施設

丸の内近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

丸の内エリア、桜通り沿いの高度商業地域である。優良ビルを中心に空室率は低下し、賃料は徐々に上昇しつつ
ある。好調な投資市場を反映し当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区を中心とした幹線道路沿いの高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大企
業、地元有力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。近時は優良ビルを中心に空室率は低下しており、賃料は徐
々に上昇傾向にあり賃貸市場は好調である。取引件数が相対的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等
により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格
は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り
等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より市場特性を考慮し、比準
価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,050,000 円／㎡

[114.1]
100

100
[112.2]

100
[115.6]

[100.0]
100

2,680,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産投資市場は依然好調であるものの、金
融、株式市場の変動リスク、米中経済の影響
等の不透明感は否めず、今後注視を要する状
況にある。

特段の変動要因は見られないが、都心部の積
極的な不動産投資市場を反映し、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中３１３２ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	台形	南30m県道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中０１３１ -505	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,777)
c	Ｂ中０２１３ -13	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	北50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ａ中０２２９ -10	名古屋市中区		建付地	（　）	台形	北30m県道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,670,736	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	2,995,218	100 [ 103.4]	2,896,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,900,000
b	(　 ) 3,531,912	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	3,596,129	100 [ 126.1]	2,851,807		2,850,000
c	(　 ) 3,066,309	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,682,960	100 [ 120.8]	3,048,808		3,050,000
d	(　 ) 1,793,848	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.0]	2,422,860	100 [ 108.0]	2,243,389		2,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,900,000 円／㎡]

名古屋中 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	298,468,200	108,307,879	190,160,321	126,336,000	63,824,321	（　0.9290） 59,292,794	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,852,899,813 円　　　　（　 2,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	636.00	Ｓ10F1B	6,728.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	765 ㎡	17.4 m x 44.2 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、地下１階に駐車場（１６台）を想定。

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	288.48

1～ 1	店舗	636.00	56.4	358.93	5,450	1,956,169	12.0	23,474,028
							0.0	0
2～10	事務所	636.00	78.4	498.49	4,087	2,037,329	12.0	24,447,948
							0.0	0
塔屋～		80.00

～

計		6,728.48	72.0	4,845.34		20,292,130		243,505,560
								0

⑨年額支払賃料	20,292,130 円　×　12ヶ月　＝　 243,505,560 円
⑩a共益費（管理費）	1,058 円／㎡　×　 4,845.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 61,516,437 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	305,021,997 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 15,587,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	296,154,897 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,505,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,313,303 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	298,468,200 円　　　　（　 390,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-20	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,128 円/㎡　月額支払賃料（　 4,087 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-19	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,960,000 円	2,240,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	59,230,979 円	311,741,997　×　　　　 19.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,692,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,944,000 円	2,240,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,240,000 円	2,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,240,000 円	2,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 108,307,879 円　（　　　　　　 141,579 円／㎡）　　（経費率　　 36.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9290

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,240,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 6,728.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	126,336,000 円（　　　　　 165,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	298,468,200 円
②総費用	108,307,879 円
③純収益　①－②	190,160,321 円
④建物等に帰属する純収益	126,336,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,824,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,292,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,852,899,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,420,000 円／㎡）