鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０１３１ -504	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,680)
b	Ｂ中村０２１３ -1	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	西19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中村３１３１ -2	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	南29.9m県道、西15m、北5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中村０１１８ -502	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中村０２０８ -24	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	西15.5m市道、南東17.9m、角地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,822,537	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	3,847,544	100 [ 114.0]	3,375,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	3,560,000
b	(　 ) 3,081,371	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	3,344,571	100 [ 92.1]	3,631,456		3,830,000
c	(　 ) 2,214,616	100 [ 100.0]	[ 113.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	2,277,028	100 [ 66.1]	3,444,823		3,640,000
d	(　 ) 4,839,725	100 [ 130.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	4,306,242	100 [ 96.0]	4,485,669		4,740,000
e	(　 ) 5,357,041	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	6,265,545	100 [ 174.0]	3,600,888		3,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	隣地取引	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	隣地取引	％／月 +0.87	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +60.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,680,000 円／㎡]

名古屋中村 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,840,682	36,933,201	66,907,481	37,941,400	28,966,081	（　0.9613） 27,845,094	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	870,159,188 円　　　　（　 3,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	221.54	Ｓ11	2,270.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	277 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～１１階事務所の各階フロア貸しを想定。一部容積不算入あり。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種、同程度の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.40	95.0	196.15	4,990	978,789	12.0	11,745,468
							0.0	0
2～ 2	店舗	206.40	95.0	196.15	3,930	770,870	12.0	9,250,440
							0.0	0
3～11	事務所	206.40	95.0	196.15	3,025	593,354	10.0	5,933,540
							0.0	0
～

～

計		2,270.40	95.0	2,157.65		7,089,845		74,397,768
								0

⑨年額支払賃料	7,089,845 円　×　12ヶ月　＝　 85,078,140 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 2,157.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,483,863 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,562,003 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,428,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,133,903 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	74,397,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 706,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,840,682 円　　　　（　 374,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３１　　　　-12	3,478 ( 3,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-5	2,363 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,983,000 円	661,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	21,712,401 円	108,562,003　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,735,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,180,300 円	661,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,933,201 円　（　　　　　　 133,333 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	661,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,270.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,941,400 円（　　　　　 136,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,840,682 円
②総費用	36,933,201 円
③純収益　①－②	66,907,481 円
④建物等に帰属する純収益	37,941,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,966,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,845,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 870,159,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋中村 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-33

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　足木　茂

印

TEL.

鑑定評価額

970,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区椿町５０７番				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	不整形 1:1.2	建築中	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南20m市道、北東側道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南西方

180m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋駅西口エリアの背後商業地域で、リニア中央新幹線の将来性を見据えた再開発等の期待により、今後も発
展基調の動向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中村区の準高度商業地域で、需要者は、大手不動産業者・投資ファンド・ディベロッパー等である。
当地域は、複合高度商業地域である名駅西口地区の背後地域を形成しており、多様な業務需要が輻輳している。日銀の
金融緩和策の継続により、不動産市場はリスクを伴いつつも活性化しており、中央リニア新幹線の用地取得と相まって
、地価は上昇基調にある。取引価格は、規模・立地によって開差が大きく、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する名駅西地区の商業
地域に存するもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手不動産業者・投資ファンド等であるが、収益価格
の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。
したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,870,000 円／㎡

[115.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[105.6]
100

3,490,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界の金融経済の好況、欧米の金利上昇基調
に伴う円安・株高、日銀の金融緩和策の継続
により、不動産需要は引き続き増加傾向にあ
る。

名古屋駅西側の準高度商業地域であり、商業
集積度の高まりとともに、地価は上昇基調に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０２１８ -6	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,603)
b	Ｂ中村０２１３ -1	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	西19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中村０１３１ -502	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中村３１３１ -2	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	南29.9m県道、西15m、北5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ａ中村０１３１ -516	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ整形	北29.9m県道、南6m、二方路		商業最低限高度地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,419,866	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,625,555	100 [ 67.7]	3,878,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	4,100,000
b	(　 ) 3,081,371	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	3,344,571	100 [ 80.0]	4,180,714		4,410,000
c	(　 ) 2,899,635	100 [ 100.0]	[ 114.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,328,781	100 [ 67.0]	4,968,330		5,250,000
d	(　 ) 2,214,616	100 [ 100.0]	[ 113.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	2,277,028	100 [ 76.7]	2,968,746		3,130,000
e	(　 ) 2,211,620	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,342,599	100 [ 79.5]	2,946,665		3,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,800,000 円／㎡]

名古屋中村 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,217,150	37,042,925	69,174,225	40,639,200	28,535,025	（　0.9613） 27,430,720	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	857,210,000 円　　　　（　 3,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	221.54	Ｓ11	2,270.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	277 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１１階は事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	206.40	95.0	196.15	5,259	1,031,553	12.0	12,378,636
							0.0	0
2～ 2	店舗	206.40	95.0	196.15	3,944	773,616	12.0	9,283,392
							0.0	0
3～11	事務所	206.40	95.0	196.15	3,287	644,745	12.0	7,736,940
							0.0	0
～

～

計		2,270.40	95.0	2,157.65		7,607,874		91,294,488
								0

⑨年額支払賃料	7,607,874 円　×　12ヶ月　＝　 91,294,488 円
⑩a共益費（管理費）	757 円／㎡　×　 2,157.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,600,093 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,894,581 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,544,729 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,349,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	91,294,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 867,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,217,150 円　　　　（　 383,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸３１　　　　-5	2,363 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	3,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,320 円/㎡　月額支払賃料（　 3,287 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸３１　　　　-4	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,656
c	Ｂ中村賃貸３１　　　　-13	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	3,170

名古屋中村 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,124,000 円	708,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	19,961,025 円	110,894,581　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,922,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,619,800 円	708,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	708,000 円	708,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	708,000 円	708,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,042,925 円　（　　　　　　 133,729 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	708,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,270.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,639,200 円（　　　　　 146,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,217,150 円
②総費用	37,042,925 円
③純収益　①－②	69,174,225 円
④建物等に帰属する純収益	40,639,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,535,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,430,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 857,210,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,090,000 円／㎡）