鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０２１８ -3	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	Ａ中村０２０８ -9	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南14.9m市道、西6m、二方路		商業 (90,400)
c	Ａ中村０１２６ -527	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、西32.7m、東5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中村０２０８ -3	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東5.4m、角地		商業 (80,360)
e	Ａ中村０２１８ -17	名古屋市中村区		更地	（　）	台形	南25m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 579,366	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	615,866	100 [ 95.0]	648,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	668,000
b	(　 ) 612,847	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	650,685	100 [ 103.0]	631,733		651,000
c	(　 ) 589,863	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	553,935	100 [ 86.5]	640,387		660,000
d	(　 ) 515,211	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	518,155	100 [ 76.9]	673,804		694,000
e	(　 ) 476,771	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	517,679	100 [ 87.5]	591,633		609,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 668,000 円／㎡]

名古屋中村 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,495,068	3,194,275	13,300,793	10,054,800	3,245,993	（　0.9599） 3,115,829	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	91,642,029 円　　　　（　 584,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	109.20	ＲＣ8	714.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	6.8 m x 22.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上住宅（１Ｋタイプ約２７㎡程度）を想定。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

同種、同程度の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.20	66.0	64.20	3,294	211,475	12.0	2,537,700
							0.0	0
2～ 3	居宅	88.20	62.6	55.20	2,883	159,142	2.0	318,284
							1.0	159,142
4～ 8	居宅	88.20	62.6	55.20	3,027	167,090	2.0	334,180
							1.0	167,090
～

～

計		714.60	63.1	450.60		1,365,209		4,845,168
								1,153,734

⑨年額支払賃料	1,365,209 円　×　12ヶ月　＝　 16,382,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,382,508 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 846,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,076,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,845,168 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,153,734 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 372,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,495,068 円　　　　（　 105,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-52	2,236 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	3,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,970 円/㎡　月額支払賃料（　 2,883 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中村賃貸２６　　　　-1	2,684 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	171,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	507,675 円	16,922,508　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,800 円	171,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,194,275 円　（　　　　　　 20,346 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9599

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 714.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,054,800 円（　　　　　 64,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,495,068 円
②総費用	3,194,275 円
③純収益　①－②	13,300,793 円
④建物等に帰属する純収益	10,054,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,245,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,115,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,642,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋中村 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-24

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　足木　茂

印

TEL.

鑑定評価額

99,900,000 円

１㎡当たりの価格

636,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区竹橋町３００４番｢竹橋町３０－１６｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:3.5	事務所ＲＣ5	中低層の事務所、店舗兼住宅等が多い商業地域	北15m市道、背面道	水道、ガス、下水	中村区役所 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

中村区役所駅北東方

430m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小規模事業所、共同住宅等が混在する商業地域で、旧来からの建物が多く残る地域である。名古屋駅への接近性
に恵まれていることから、今後は、事務所付賃貸マンション等の高層住宅化へと建替えが進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 538,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は名古屋駅西方徒歩圏内の商住混在地域で、需要者の中心は、個人事業主、中小法人や不動産業者等であ
る。駅西エリアは、リニア中央新幹線の用地取得の影響、及び飲食店舗、ホテル需要等から、近年、高値取引が多く、
対象標準地の存する旧商店街エリアもその影響が及んでいる。取引総額は規模、購入目的等によってバラツキがあり中
心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるも
ので適格性を有している。需用者は地元法人・不動産業者・投資家等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室
率等が長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高
い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、商業地需給の動向等を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 41.0]

[103.0]
100

635,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦・金融経済の先行き不透明感に
より、景気減速が懸念されるが、日銀の金融
緩和策の継続により、不動産需要は引き続き
増加傾向にある。

リニア開業等の将来発展を期待した土地取引
が続き、地価は強含みの動向を示すものと予
測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０２０８ -9	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南14.9m市道、西6m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ中村０１２６ -527	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、西32.7m、東5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ａ中村３０１８ -524	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
d	Ａ中村０２１８ -17	名古屋市中村区		更地	（　）	台形	南25m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ａ中村０２３１ -7	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 612,847	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	650,685	100 [ 103.0]	631,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	651,000
b	(　 ) 589,863	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	553,935	100 [ 82.4]	672,251		692,000
c	(　 ) 756,132	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	872,576	100 [ 83.8]	1,041,260		1,070,000
d	(　 ) 476,771	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	517,679	100 [ 92.6]	559,049		576,000
e	(　 ) 309,924	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	304,262	100 [ 67.0]	454,122		468,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

名古屋中村 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,233,620	3,186,093	13,047,527	10,054,800	2,992,727	（　0.9599） 2,872,719	（ 3.6 - 0.2 ） 3.4％
	⑧収益価格	84,491,735 円　　　　（　 538,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅	109.20	ＲＣ8	714.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	6.8 m x 22.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２階以上は１ＬＫ（住戸面積約２７㎡程度）を想定。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

同種・同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	97.20	66.0	64.15	3,371	216,250	12.0	2,595,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	88.20	62.6	55.21	2,872	158,563	2.0	317,126
							1.0	158,563
4～ 8	住居	88.20	62.6	55.21	2,931	161,821	2.0	323,642
							1.0	161,821
～

～

計		714.60	63.1	450.62		1,342,481		4,847,462
								1,126,231

⑨年額支払賃料	1,342,481 円　×　12ヶ月　＝　 16,109,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,109,772 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 998,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,650,786 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,847,462 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,126,231 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 537,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,233,620 円　　　　（　 103,399 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-50	2,090 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,931 円/㎡）　基準階 8 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-72	2,810 ( 2,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,122
c	Ｂ中村賃貸２１　　　　-3	2,055 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	2,828

名古屋中村 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	171,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	499,493 円	16,649,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,800 円	171,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,186,093 円　（　　　　　　 20,294 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9599

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 714.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,054,800 円（　　　　　 64,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,233,620 円
②総費用	3,186,093 円
③純収益　①－②	13,047,527 円
④建物等に帰属する純収益	10,054,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,992,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,872,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,491,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 538,000 円／㎡）