別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋中村 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文 印  TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区猪之越町１丁目８１番 ｢猪之越町１－５－１３｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 本陣 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 本陣駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中村区北部にあって、地下鉄東山線本陣駅及び名鉄名古屋本線栄生駅を最寄駅とする住宅地域である。 需要者の中心は、中村区内及び周辺市区内の居住者や地縁関係者、建売分譲業者等である。最近は総額を抑えるため画 地の細分化が顕著で、中心となる価格帯は、土地総額で１，５００～３，０００万円、新築戸建住宅で３，０００～４ ，５００万円程度である。駅接近性はやや劣るものの、住環境は比較的良好であるため、需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は共同住宅も見られるものの、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収 益性はほとんど考慮されない。対象標準地も間口が狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用しなか った。以上より、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [109.0] 100 [137.5] [109.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税の影響も小さく、住宅ローン金利 が低水準で推移している影響で、住宅需要は 比較的堅調に推移している。 最寄駅からやや距離があり、相対的に価格帯 が低かった地域だが、住宅需要が堅調なため 、徐々に価格帯が上昇してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％