鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２１６ -29	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ西０２１６ -20	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
c	Ａ西０１１６ -532	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,354)
d	Ａ西０２１６ -4	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	東7.9m市道、中間画地		商業 (80,474)
e	Ａ西０２１６ -21	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (72,380)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 624,516	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	653,193	100 [ 109.8]	594,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 291,119	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	333,675	100 [ 74.3]	449,092		449,000
c	(　 ) 252,809	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	292,418	100 [ 63.8]	458,335		458,000
d	(　 ) 352,048	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	438,051	100 [ 75.0]	584,068		584,000
e	(　 ) 317,606	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	364,033	100 [ 64.3]	566,148		566,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

名古屋西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,301,245	4,231,238	16,070,007	11,638,800	4,431,207	（　0.9342） 4,139,634	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	103,490,850 円　　　　（　 372,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	164.36	ＲＣ6	837.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	360 ％	278 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸事務所、３階以上：ファミリー向け共同住宅（専有面積約５０～６０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

同種・同規模建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	164.36	78.5	129.02	3,279	423,057	8.0	3,384,456
							0.0	0
2～ 2	事務所	151.40	88.8	134.44	2,623	352,636	8.0	2,821,088
							0.0	0
3～ 5	住宅	134.60	87.4	117.64	2,186	257,161	2.0	514,322
							0.0	0
6～ 6	住宅	117.80	85.6	100.84	2,230	224,873	2.0	449,746
							0.0	0
～

計		837.36	85.7	717.22		1,772,049		8,198,256
								0

⑨年額支払賃料	1,772,049 円　×　12ヶ月　＝　 21,264,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 717.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,264,588 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,758,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,225,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,198,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,301,245 円　　　　（　 73,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-18	1,985 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-13	1,800 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,123
c	Ｂ西賃貸０９　　　　-18	2,741 ( 2,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [102.0]	2,357

名古屋西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	659,538 円	21,984,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 579,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,711,000 円	183,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,231,238 円　（　　　　　　 15,220 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 837.36 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,638,800 円（　　　　　 41,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,301,245 円
②総費用	4,231,238 円
③純収益　①－②	16,070,007 円
④建物等に帰属する純収益	11,638,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,431,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,139,634 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,490,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-14

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　辻　憲作

印

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区名駅２丁目２４０４番｢名駅２－２４－８｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,360)
	1:1.2	事務所Ｓ2	中小規模の営業所、事務所が見られる商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅北方

490m

法令

規制

商業
(90,360)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋駅周辺に位置する幹線道路背後の商業地域である。繁華性はやや劣るが希少の高い名駅地区に存し、旺盛
な需要から、地価は上昇傾向で推移して行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 533,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋駅を中心とする利便性の高い商業地域である。主たる需要者は地元法人企業を中心として、不動産
業者や不動産投資家も想定される。当該地域は中小規模の事務所ビルや営業所を中心として、マンション等も混在する
地域であり、繁華性はやや劣るものの、名古屋駅までの接近性に優れることから、旺盛な需要を背景として地価は上昇
傾向である。規模等の個別性により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算においては同一需給圏内において信頼性のある取引事例を多数収集できた。一方、当該地域は名駅地区
に存し、投資用不動産として購入する需要者も見られるものの、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 316,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 63.1]

[100.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    443,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済に一部不透明感がみられるものの、
名古屋駅に近い地域を中心に西区の不動産需
要は強含みの状況が続いている。

特に価格形成に影響を与える変動要因はない
ものの、名古屋駅への接近性に優れ、地価は
上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２１６ -20	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	Ａ西０２１６ -15	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	南7.6m市道、東6.2m、角地		商業駐車場整備地区 (80,400)
c	Ａ西０２１６ -4	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	東7.9m市道、中間画地		商業 (80,474)
d	Ａ西０２１６ -7	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		近商高度地区最高45m 駐車場整備地区 (80,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 291,119	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	333,675	100 [ 63.1]	528,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	529,000
b	(　 ) 544,897	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	555,276	100 [ 103.8]	534,948		535,000
c	(　 ) 352,048	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	438,051	100 [ 82.5]	530,971		531,000
d	(　 ) 347,590	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	386,006	100 [ 72.4]	533,157		533,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

名古屋西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,801,652	4,215,427	15,586,225	11,638,800	3,947,425	（　0.9342） 3,687,684	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	92,192,100 円　　　　（　 332,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	164.36	ＲＣ6	837.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	360 ％	278 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：事務所（フロア貸し）、３階以上：居宅（ファミリータイプ、約５０～６０㎡／戸）を想定する。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	164.36	78.5	129.02	3,190	411,574	6.0	2,469,444
							0.0	0
2～ 2	事務所	151.40	88.8	134.44	2,780	373,743	6.0	2,242,458
							0.0	0
3～ 5	住宅	134.60	87.4	117.64	2,064	242,809	2.0	485,618
							0.0	0
6～ 6	住宅	117.80	85.6	100.84	2,126	214,386	2.0	428,772
							0.0	0
～

計		837.36	85.7	717.22		1,728,130		6,597,528
								0

⑨年額支払賃料	1,728,130 円　×　12ヶ月　＝　 20,737,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 717.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,737,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,716,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,740,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,597,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,801,652 円　　　　（　 71,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-18	1,985 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,067 円/㎡　月額支払賃料（　 2,064 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-16	2,085 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,044
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	915,000 円	183,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	643,727 円	21,457,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 579,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,711,000 円	183,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,215,427 円　（　　　　　　 15,163 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 837.36 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,638,800 円（　　　　　 41,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,801,652 円
②総費用	4,215,427 円
③純収益　①－②	15,586,225 円
④建物等に帰属する純収益	11,638,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,947,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,687,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,192,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,000 円／㎡）