鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０２１９ -10	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、北西8m、角地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０１２６ -528	名古屋市北区		建付地	（　）	袋地等	東8m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (60,200)
c	Ａ北０２２３ -28	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		準工高度地区31m 第一種特別工業地 (70,200)
d	Ａ北０２２６ -26	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ北０２２３ -25	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		準工高度地区31m 第一種特別工業地 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,249	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	175,771	100 [ 102.0]	172,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 143,766	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	161,337	100 [ 97.0]	166,327		181,000
c	(　 ) 156,481	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	155,706	100 [ 94.9]	164,074		179,000
d	(　 ) 183,282	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	176,761	100 [ 98.0]	180,368		197,000
e	(　 ) 166,429	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	186,400	100 [ 113.1]	164,810		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

名古屋北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,221,778	1,377,913	4,843,865	3,775,800	1,068,065	（　0.9764） 1,042,859	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	24,252,535 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.13	Ｓ3	312.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.1 m x 25.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け共同住宅（３階建て）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	104.13	100.0	104.13	1,686	175,563	2.0	351,126
							0.0	0
～

～

～

～

計		312.39	100.0	312.39		526,689		1,053,378
								0

⑨年額支払賃料	526,689 円　×　12ヶ月　＝　 6,320,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,320,268 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 540,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,212,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,053,378 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,221,778 円　　　　（　 26,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-21	1,818 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,689 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸２６　　　　-12	1,576 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,695
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,613 円	6,752,268　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,600 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,377,913 円　（　　　　　　 5,965 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 312.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,775,800 円（　　　　　 16,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,221,778 円
②総費用	1,377,913 円
③純収益　①－②	4,843,865 円
④建物等に帰属する純収益	3,775,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,068,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,042,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,252,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋北 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 -7

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　那須　明

印

TEL.

鑑定評価額

42,000,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区上飯田南町５丁目７５番３				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:3	住宅Ｗ2	中小規模住宅、工場等が混在する住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	平安通 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．５ｍ市道

交通

施設

平安通駅北東方

750m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心に小規模な工場等も混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環境を
維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区の庄内川以南及び隣接する西区、東区、守山区等の住宅地域の圏域である。当該地域は古くからの
住宅地で、需要者は圏内の居住者が中心であったが、地下鉄駅から近く都心部へのアクセスが良好であるため近年は圏
外からの転入も多数見られる。住宅需要は依然として堅調であり、地価は緩やかな上昇基調が持続している。取引の中
心となる価格帯は、土地は総額で２０００～３０００万円、新築戸建住宅は４０００～５０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益価格は共同住宅を建築し賃貸することによ
る収益性を反映した価格であり、理論的だが想定要素が多い。当該地域の取引は自用目的が中心で、収益性よりも居住
の快適性・利便性が重視されて価格形成される傾向が強い。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[133.6]

[109.0]
100

182,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は概ね横這い傾向にあり、景気の
回復には減速感が見られるものの、低金利等
を背景に、不動産市況は堅調に推移している
。

地下鉄駅徒歩圏内の既成住宅地で、地域要因
に変動は見られないが、利便性が良好である
ため需要は堅調で、地価は上昇基調で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０１２５ -503	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東54m市道、北5.2m、角地		近商高度地区最高31m (90,200)
b	Ａ北０２２６ -26	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ北０２２５ -18	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、北7m、二方路		１住居 (80,200)
d	Ａ北０１２３ -521	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、北5.2m、角地		準工高度地区31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,922	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.4]	193,767	100 [ 111.4]	173,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 183,282	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	176,761	100 [ 95.0]	186,064		203,000
c	(　 ) 156,384	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 113.4]	138,318	100 [ 96.0]	144,081		157,000
d	(　 ) 175,463	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	169,113	100 [ 99.0]	170,821		186,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

名古屋北 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,471,002	1,273,516	5,197,486	4,068,750	1,128,736	（　0.9756） 1,101,195	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,609,186 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.13	Ｓ3	312.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.1 m x 25.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て共同住宅（単身者向け、平均専有面積約２６㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	104.13	100.0	104.13	1,738	180,978	2.0	361,956
							0.0	0
～

～

～

～

計		312.39	100.0	312.39		542,934		1,085,868
								0

⑨年額支払賃料	542,934 円　×　12ヶ月　＝　 6,515,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,515,208 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 486,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,460,903 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,085,868 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,471,002 円　　　　（　 28,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸０４　　　　-4	1,721 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,741 円/㎡　月額支払賃料（　 1,738 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸２６　　　　-15	1,585 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,756
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,500 円	62,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,416 円	6,947,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 531,200 円	62,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,273,516 円　（　　　　　　 5,513 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 312.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,068,750 円（　　　　　 17,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,471,002 円
②総費用	1,273,516 円
③純収益　①－②	5,197,486 円
④建物等に帰属する純収益	4,068,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,128,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,101,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,609,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）