別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区喜惣治１丁目２１８番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持すると予測した。需給動向は均衡しており 、地価水準は引き続き安定基調で推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区の庄内川以北を中心に、西区、春日井市等の隣接地域の一部を含む住宅地域一円。需要者は、区内 又は近隣居住者等、地縁性のある一次取得者層が中心である。庄内川以南の地域と比較すると地価水準の割安感から需 給は概ね安定しているが、地価を押し上げる要因は乏しい。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，５００～２， ５００万円程度、新築戸建は３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭い住宅地で、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用 しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向を勘案した結果、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [109.0] 100 [102.0] [109.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税引き上げ等により先行き不透明感は高 まっているが、名古屋市北区住宅地の需要増 加が認められるため、地価は若干強含みに推 移している。 都心部地価上昇等の影響はあるが、北区北西 部にある混在住宅地域で、環境等に大きな変 化がないため、この１年間での地価はほぼ横 這い状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％