鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０２２３ -25	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		準工高度地区31m 第一種特別工業地 (60,200)
b	Ａ北０２２６ -4	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
c	Ａ北０２２６ -12	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
d	Ａ北０２２６ -15	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、南西6m、角地		準工高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ北０２２３ -12	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,429	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	186,400	100 [ 94.7]	196,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 201,511	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	193,642	100 [ 100.9]	191,915		192,000
c	(　 ) 246,941	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	248,919	100 [ 110.1]	226,084		226,000
d	(　 ) 219,834	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	210,622	100 [ 100.6]	209,366		209,000
e	(　 ) 207,218	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	194,159	100 [ 95.0]	204,378		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,830,308	308,476	1,521,832	1,247,840	273,992	（　0.9732） 266,649	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,201,140 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建一般住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建の一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	居宅	106.95	100.0	106.95	1,505	160,960	2.0	321,920
							1.0	160,960
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		160,960		321,920
								160,960

⑨年額支払賃料	160,960 円　×　12ヶ月　＝　 1,931,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,931,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,776,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 50,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,830,308 円　　　　（　 11,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸０４　　　　-29	1,732 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-30	1,805 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,576 円	1,931,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,900 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 308,476 円　（　　　　　　 1,977 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,247,840 円（　　　　　 7,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,830,308 円
②総費用	308,476 円
③純収益　①－②	1,521,832 円
④建物等に帰属する純収益	1,247,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,201,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 -2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

印

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区金城２丁目７０７番｢金城２－７－８｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	名城公園 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　７
ｍ市道

交通

施設

名城公園駅北方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、建て替え等を経て現状のまま推移するものと予測する。利便性に
優れる住宅地へは堅調な需要が継続しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は庄内川以南の北区に加え隣接する西区、東区に形成された住宅地域と判定した。需要者の中心は、３０～
４０代の名古屋市在住者のほか周辺市町からの転入者。中心部へのアクセスに優れ住環境も良好なため、選好性の高い
エリアとして地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は２５００万円～３５００万円程度、
新築戸建物件は３８００万円～４３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法では戸建住宅の賃貸を想定したが、周辺の賃料は売買市場に見合う水準に達していないため試算価格は低位
に留まった。市場における取引は自用目的のものが中心であり、居住の快適性や利便性を重視した価格が形成されてい
る。以上により、取引事例との比較から求めた比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

微増傾向にある県内人口に対し、北区内人口
は概ね横這いで推移している。高齢化率は愛
知県全体よりも高く、緩やかな上昇傾向にあ
る。

市中心部に比較的近く、最寄り駅への利便性
も高いため、需要は堅調である。地域の価格
形成要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０２２３ -12	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
b	Ａ北０２１９ -31	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	北16.2m市道、西7.3m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ北０１１９ -525	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	北9.1m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
d	Ａ西３１１３ -16	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、南8.8m、角地		準工高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,218	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	194,159	100 [ 97.0]	200,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 226,883	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	219,248	100 [ 100.0]	219,248		219,000
c	(　 ) 176,724	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	184,012	100 [ 92.9]	198,075		198,000
d	(　 ) 222,464	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	216,955	100 [ 103.0]	210,636		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,871,655	310,658	1,560,997	1,247,840	313,157	（　0.9732） 304,764	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,087,535 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建一般住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建の一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	居宅	106.95	100.0	106.95	1,539	164,596	2.0	329,192
							1.0	164,596
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		164,596		329,192
								164,596

⑨年額支払賃料	164,596 円　×　12ヶ月　＝　 1,975,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,975,152 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,817,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,192 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,596 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,486 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,871,655 円　　　　（　 11,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-26	1,403 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,539 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸２６　　　　-27	1,209 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,758 円	1,975,152　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,900 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 310,658 円　（　　　　　　 1,991 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,247,840 円（　　　　　 7,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,871,655 円
②総費用	310,658 円
③純収益　①－②	1,560,997 円
④建物等に帰属する純収益	1,247,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	304,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,087,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）