鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０１３２ -502	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	Ａ東０１２１ -509	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、東4.7m、角地		商業 (100,400)
c	Ａ東０２２１ -13	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m市道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０１１３ -515	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ東０２１５ -5	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	西15m市道、南4m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,949	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	336,513	100 [ 97.0]	346,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 257,663	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	247,423	100 [ 72.3]	342,217		342,000
c	(　 ) 710,407	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	708,307	100 [ 145.8]	485,807		486,000
d	(　 ) 276,912	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 74.4]	461,196	100 [ 97.4]	473,507		474,000
e	(　 ) 439,716	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	430,503	100 [ 85.7]	502,337		502,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

名古屋東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,134,506	3,291,949	11,842,557	9,563,400	2,279,157	（　0.9394） 2,141,040	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	61,172,571 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	121.98	ＲＣ6	633.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	13.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗（フロア貸し）、２Ｆ以上は１ＬＤＫ（５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.68	66.6	76.38	3,000	229,140	10.0	2,291,400
							0.0	0
2～ 5	住宅	114.68	93.0	106.68	2,346	250,271	2.0	500,542
							0.0	0
6～ 6	住宅	60.06	86.7	52.06	2,346	122,133	2.0	244,266
							0.0	0
～

～

計		633.46	87.6	555.16		1,352,357		4,537,834
								0

⑨年額支払賃料	1,352,357 円　×　12ヶ月　＝　 16,228,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,228,284 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,135,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,092,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,537,834 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,134,506 円　　　　（　 97,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸２５　　　　-19	2,465 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸２７　　　　-45	2,050 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	2,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	486,849 円	16,228,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,505,300 円	161,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,291,949 円　（　　　　　　 21,102 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 633.46 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,563,400 円（　　　　　 61,304 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,134,506 円
②総費用	3,291,949 円
③純収益　①－②	11,842,557 円
④建物等に帰属する純収益	9,563,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,279,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,141,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,172,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
名古屋東 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 5-13

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　池田　雄士

印

TEL.

鑑定評価額

73,300,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区泉３丁目１１２３番｢泉３－１１－２９｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗、マンション等が混在する商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	高岳 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

高岳駅北東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅及び都心への接近性が優る店舗兼共同住宅を中心とした商業地域である。地域内に特段の変動要因はな
いことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 509,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区及び隣接区に所在する幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用目的の地元企業等の
ほか、投資目的で賃貸マンション等を開発する不動産業者等である。最寄り駅及び都心部への接近性が良好な地域であ
り、一定規模以上の画地はマンション用地としての需要が中心である。更地・複合不動産とも高値取引が継続しており
、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は規模・用途等の個別性により異なるため、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は東区及び隣接区の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格
として規範性が高い。収益価格は中層の店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。やや低
位に求められたが、投資用不動産の需要者は収益性に着目する傾向にあるため、一定の説得力を有する。以上から、比
準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 332,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[107.0]

100
[ 70.7]

[100.0]
100

469,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等により、良好な投融資環境が継続
しており、都心周辺区においても利便性が高
い地域を中心に開発・投資・物件取得意欲が
堅調である。

最寄り駅への接近性が優る商業地域である。
周辺ではマンション開発が増加しており、賃
貸需要も安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東３１３２ -4	名古屋市東区		更地	（　）	台形	東12m市道、北8m、南東6m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	Ａ東０１１５ -509	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ｂ東０２１５ -5	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	西15m市道、南4m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ｂ中０２３１ -4	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 484,027	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	483,575	100 [ 80.0]	604,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 566,411	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	586,802	100 [ 128.8]	455,592		456,000
c	(　 ) 439,716	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	430,503	100 [ 90.8]	474,122		474,000
d	(　 ) 496,385	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,168	100 [ 104.8]	502,069		502,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 509,000 円／㎡]

名古屋東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,900,050	3,244,958	11,655,092	9,444,600	2,210,492	（　0.9394） 2,076,536	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	59,329,600 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	121.98	ＲＣ6	633.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	13.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～６階住宅（１ＬＤＫ：９戸）を想定した。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.68	66.6	76.38	2,800	213,864	8.0	1,710,912
							0.0	0
2～ 5	住宅	114.68	93.0	106.68	2,300	245,364	2.0	490,728
							0.0	0
6～ 6	住宅	60.06	86.7	52.06	2,350	122,341	2.0	244,682
							0.0	0
～

～

計		633.46	87.6	555.16		1,317,661		3,918,506
								0

⑨年額支払賃料	1,317,661 円　×　12ヶ月　＝　 15,811,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費に係る収支は通り抜け処理として非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,811,932 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 948,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,863,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,918,506 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,900,050 円　　　　（　 95,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸１５　　　　-27	2,248 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.2]	100 [105.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,304 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ東賃貸２７　　　　-45	2,050 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.1]	100 [105.0]	2,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	474,358 円	15,811,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,486,600 円	159,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,244,958 円　（　　　　　　 20,801 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 633.46 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,444,600 円（　　　　　 60,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,900,050 円
②総費用	3,244,958 円
③純収益　①－②	11,655,092 円
④建物等に帰属する純収益	9,444,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,210,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,076,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,329,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）