別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名古屋東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行 印  TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区大松町１０４番２ ｢大松町１－４｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 北7.9m市道 水道、ガス、下水 大曽根 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．９ ｍ市道 交通 施設 大曽根駅南方 930m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅等が見られる地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東区及びその周辺区に存する住宅地域である。需要者は主に個人であり、戸建住宅建築目的のた めの取引が多い。名古屋市外からの転入を見込める地域であり、市場の需給は安定的。需要の中心となる価格帯は、規 模にばらつきがあり、必ずしも一定の傾向は見出せないが、近年土地面積を小さくし総額を抑える傾向もあり、このよ うな場合には土地総額１８００～３５００万円程度、新築戸建住宅３２００～５０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的 な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利 便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏 まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    231,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [109.0] 100 [ 87.4] [ 99.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済を巡るリスクがみられる中、緩和的 な金融環境を背景に、主に都市部における不 動産価格は上昇した。 名古屋市東区の人口は増加傾向にある。当該 地域は、土地の細分化が進み、規模の小さい 土地の売買が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％