鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千種 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種３１２４ -15	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25.1m県道、北東11m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ千種０２１７ -6	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25.8m県道、東10m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ千種０２２５ -12	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
d	Ａ千種３１２５ -12	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	北32.5m県道、南4m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
e	Ａ千種３０１７ -530	名古屋市千種区		更地	（　）	台形	北30m県道、北東6m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,631	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	201,041	100 [ 84.6]	237,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 191,643	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	190,927	100 [ 80.7]	236,589		237,000
c	(　 ) 268,146	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,553	100 [ 110.2]	255,493		255,000
d	(　 ) 215,438	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	245,510	100 [ 94.8]	258,977		259,000
e	(　 ) 302,394	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	322,842	100 [ 110.7]	291,637		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

千種 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,640,354	1,863,738	6,776,616	5,553,840	1,222,776	（　0.9429） 1,152,955	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	32,941,571 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.88	ＲＣ3	415.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	300 ％	300 ％	227 ㎡	9.8 m x 23.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２～３階は各階２戸、平面駐車場を想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.50	65.6	86.90	3,000	260,700	10.0	2,607,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	141.68	84.1	119.18	1,891	225,369	2.0	450,738
							1.0	225,369
～

～

～

計		415.86	78.2	325.26		711,438		3,508,476
								450,738

⑨年額支払賃料	711,438 円　×　12ヶ月　＝　 8,537,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,537,256 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 542,475 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,498,781 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,508,476 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,738 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 108,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,640,354 円　　　　（　 38,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２５　　　　-13	1,746 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,936 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸２５　　　　-16	1,706 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,892
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千種 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	475,500 円	95,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,238 円	9,041,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 808,300 円	95,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,100 円	95,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,100 円	95,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,863,738 円　（　　　　　　 8,210 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 415.86 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,553,840 円（　　　　　 24,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,640,354 円
②総費用	1,863,738 円
③純収益　①－②	6,776,616 円
④建物等に帰属する純収益	5,553,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,222,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,152,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,941,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
千種 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千種 5-21

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　水野　聡史

印

TEL.

鑑定評価額

50,800,000 円

１㎡当たりの価格

224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区天満通１丁目３６番				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東24.5m県道	水道、ガス、下水	砂田橋 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

砂田橋駅南方

780m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、共同住宅、事業所等が見られる。郊外型の商業地域。住宅用途への転用も見られるが、当面は現状の
ままの土地利用形態を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千種区を中心にその周辺区も含んだ圏域にわたり、準幹線道路沿線の住商混在の様相を呈した地域であ
る。繁華性はそれほど高くないため、商業利用の可能性は１階を中心にした低層階となる。住環境としては一定水準以
上を確保していることから、店舗兼共同住宅としての利用も多く見られる。主たる需要者層は、地元の中小法人もしく
は不動産業者、並びに個人が想定される。中心となる価格帯は２０万円／㎡前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等も見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家
も想定されるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から
求められており、精度も高く、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千種 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 344,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[164.9]

[100.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は全体的に上昇傾向にあるが、上昇の程
度には差が生じている。景気動向も先行きが
不透明であり、物件に対する選別が進んでい
る。

繁華性にやや欠ける商業地であり、地域要因
に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千種 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２４ -16	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西6m、角地		２住居３１ｍ高度地区 (80,200)
b	Ａ千種０２１７ -6	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25.8m県道、東10m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ千種０２１７ -13	名古屋市千種区		更地	（　）	台形	南西24.5m県道、中間画地		商業絶対高４５ｍ高度 (80,300)
d	Ａ千種０１３０ -521	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	西24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
e	Ａ千種０１２５ -522	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,831	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	293,009	100 [ 122.8]	238,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 191,643	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	190,927	100 [ 80.7]	236,589		237,000
c	(　 ) 242,001	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,987	100 [ 100.0]	249,987		250,000
d	(　 ) 238,577	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,699	100 [ 99.9]	251,951		252,000
e	(　 ) 248,342	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	318,068	100 [ 128.6]	247,331		247,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

千種 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,174,232	1,900,499	7,273,733	5,682,320	1,591,413	（　0.9429） 1,500,543	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	42,872,657 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.88	ＲＣ3	415.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	227 ㎡	9.8 m x 23.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗及び２階以上はコンパクトタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.50	65.6	86.90	2,922	253,922	10.0	2,539,220
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	141.68	84.1	119.18	2,087	248,729	3.0	746,187
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	141.68	84.1	119.18	2,129	253,734	3.0	761,202
							0.0	0
～

～

計		415.86	78.2	325.26		756,385		4,046,609
								0

⑨年額支払賃料	756,385 円　×　12ヶ月　＝　 9,076,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,076,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 480,831 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,135,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,046,609 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,174,232 円　　　　（　 40,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸１７　　　　-3	2,247 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.2]	100 [112.4]	100 [105.0]	2,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,128 円/㎡　月額支払賃料（　 2,087 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸２４　　　　-8	2,154 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.6]	100 [112.4]	100 [102.0]	2,121
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千種 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,200 円	97,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	288,499 円	9,616,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,700 円	97,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,900,499 円　（　　　　　　 8,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 415.86 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,682,320 円（　　　　　 25,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,174,232 円
②総費用	1,900,499 円
③純収益　①－②	7,273,733 円
④建物等に帰属する純収益	5,682,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,591,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,500,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,872,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）