鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千種 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２４ -14	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、中間画地		商業東山通地区計画 (100,400)
b	Ａ千種０１２５ -519	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
c	Ａ千種０２３０ -5	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	西24.5m市道、中間画地		近商宅地造成規制区域 (100,400)
d	Ａ千種０１２４ -504	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m県道、中間画地		商業東山通地区計画 (100,400)
e	Ａ千種３１２４ -3	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北37m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 634,934	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	697,010	100 [ 105.1]	663,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	690,000
b	(　 ) 298,032	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	322,769	100 [ 66.3]	486,831		506,000
c	(　 ) 497,935	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	550,349	100 [ 93.6]	587,980		611,000
d	(　 ) 449,665	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	484,289	100 [ 94.1]	514,654		535,000
e	(　 ) 463,958	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	525,350	100 [ 99.9]	525,876		547,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 595,000 円／㎡]

千種 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,578,790	21,784,715	35,794,075	28,908,000	6,886,075	（　0.9429） 6,492,880	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	185,510,857 円　　　　（　 398,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	345.78	ＲＣ6	1,868.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	466 ㎡	16.4 m x 28.7 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所フロア賃貸、平面駐車場６台を想定。

⑦有効率　 76.8 ％
の理由

共用通路、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	337.78	58.6	197.94	3,159	625,292	10.0	6,252,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	342.78	82.9	284.16	2,430	690,509	8.0	5,524,072
							0.0	0
3～ 6	事務所	296.88	80.2	238.10	2,430	578,583	8.0	4,628,664
							0.0	0
～

～

計		1,868.08	76.8	1,434.50		3,630,133		30,291,648
								0

⑨年額支払賃料	3,630,133 円　×　12ヶ月　＝　 43,561,596 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,434.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 15,664,740 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,226,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,015,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,291,019 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,291,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,771 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,578,790 円　　　　（　 123,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２７　　　　-50	2,636 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸３３　　　　-4	3,050 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千種 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,475,000 円	495,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,613,915 円	60,306,336　×　　　　 17.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,077,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,628,200 円	495,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	495,000 円	495,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	495,000 円	495,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,784,715 円　（　　　　　　 46,748 円／㎡）　　（経費率　　 37.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	495,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,868.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,908,000 円（　　　　　 62,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,578,790 円
②総費用	21,784,715 円
③純収益　①－②	35,794,075 円
④建物等に帰属する純収益	28,908,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,886,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,492,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,510,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
千種 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千種 5-1

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　堀田　直紀

印

TEL.

鑑定評価額

259,000,000 円

１㎡当たりの価格

555,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区井上町４３番１外				②地積　(㎡)	466 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ7	中高層ビル、低層の店舗等が混在する商業地域	南東40m県道、背面道	水道、ガス、下水	星ヶ丘 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

星ヶ丘駅西方

130m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄東山線の星ヶ丘駅に近い中高層ビル、低層の店舗等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動要
因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 596,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 477,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千種区及びその周辺区の主要幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元法人、個人投資家及びマンシ
ョンデベロッパー等多様である。地下鉄東山線沿線の駅に近い商業地の需要は底堅く、金融緩和等から不動産投資意欲
が高く、地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、画地規模、取得者の利用用途等によって格差があり、一定の傾
向は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので
適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格
も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千種 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 642,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[107.0]

100
[122.9]

[104.0]
100

553,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期間に及ぶ景気拡大を背景に、都心部を中
心とした地価は底堅く推移している。一方で
消費増税、通商リスクが内在しており、注視
が必要である。

地域要因に特に大きな変動は見られない。地
下鉄東山線沿線の駅周辺の商業地に対する需
要は依然として底堅い。

個別的要因に特に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千種 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種３１２４ -6	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西40m県道、中間画地		商業東山通地区計画 (100,400)
b	Ａ千種０１２４ -504	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m県道、中間画地		商業東山通地区計画 (100,400)
c	Ａ千種０２３３ -5	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西40m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	Ａ千種０２３０ -5	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	西24.5m市道、中間画地		近商宅地造成規制区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 600,240	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	683,779	100 [ 110.4]	619,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 449,665	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	484,289	100 [ 84.2]	575,165		598,000
c	(　 ) 403,154	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,312	100 [ 81.2]	521,320		542,000
d	(　 ) 497,935	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	550,349	100 [ 95.6]	575,679		599,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 596,000 円／㎡]

千種 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,965,008	23,913,164	36,051,844	27,798,400	8,253,444	（　0.9429） 7,782,172	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	222,347,771 円　　　　（　 477,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	345.78	ＲＣ6	1,868.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	466 ㎡	16.4 m x 28.7 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所（フロア貸し）、平面駐車場を想定。

⑦有効率　 77.7 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	337.78	60.0	202.78	3,298	668,768	10.0	6,687,680
							0.0	0
2～ 2	事務所	342.78	83.6	286.48	2,537	726,800	8.0	5,814,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	296.88	81.0	240.58	2,537	610,351	8.0	4,882,808
							0.0	0
～

～

計		1,868.08	77.7	1,451.58		3,836,972		32,033,312
								0

⑨年額支払賃料	3,836,972 円　×　12ヶ月　＝　 46,043,664 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,451.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 15,677,064 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,720,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,140,036 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,660,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,033,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 304,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,965,008 円　　　　（　 128,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２７　　　　-47	2,944 ( 2,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,554 円/㎡　月額支払賃料（　 2,537 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ千種賃貸２７　　　　-50	2,636 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千種 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,380,000 円	476,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,130,164 円	62,800,728　×　　　　 22.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,000,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,450,600 円	476,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,913,164 円　（　　　　　　 51,316 円／㎡）　　（経費率　　 39.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,868.08 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,798,400 円（　　　　　 59,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,965,008 円
②総費用	23,913,164 円
③純収益　①－②	36,051,844 円
④建物等に帰属する純収益	27,798,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,253,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,782,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,347,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 477,000 円／㎡）