鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千種 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２３０ -15	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南5.9m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ千種３１３０ -24	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	東7.9m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (60,200)
c	Ａ千種０２２５ -7	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,240)
d	Ａ千種０２１７ -2	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (60,160)
e	Ｂ千種０１２４ -502	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、西8m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,887	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	253,337	100 [ 110.8]	228,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 250,470	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	249,011	100 [ 116.1]	214,480		214,000
c	(　 265,702) 182,224	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	230,513	100 [ 91.2]	252,755		253,000
d	(　 ) 237,714	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,252	100 [ 96.9]	241,746		242,000
e	(　 ) 288,209	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 114.5]	255,487	100 [ 105.6]	241,938		242,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

千種 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,673,893	642,048	3,031,845	1,785,810	1,246,035	（　0.9715） 1,210,523	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,821,976 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.80	Ｗ2	161.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	9.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ（平均専用面積約４０㎡程度）の共同住宅、平面駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.80	100.0	80.80	1,750	141,400	2.0	282,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		161.60	100.0	161.60		282,800		565,600
								0

⑨年額支払賃料	282,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,393,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,393,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 193,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,668,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	565,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,673,893 円　　　　（　 19,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸１７　　　　-512	1,973 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,753 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ千種賃貸２２　　　　-92	2,169 ( 2,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千種 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,600 円	24,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	115,848 円	3,861,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,300 円	24,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,048 円　（　　　　　　 3,362 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 161.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,785,810 円（　　　　　 9,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,673,893 円
②総費用	642,048 円
③純収益　①－②	3,031,845 円
④建物等に帰属する純収益	1,785,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,246,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,210,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,821,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
千種 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千種 -17

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　中村　伸二

印

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区豊年町１６０２番｢豊年町１６－２｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが混在する既成住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	今池 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の混在住宅地域
である。

街

路

基準方位北　　　８
ｍ市道

交通

施設

今池駅北方

700m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの住宅地域で、地域の状況を変える特段の要因もなく、当面は現状のまま推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄東山線沿線の駅から徒歩圏にある区画整然とした住宅地域の存する範囲である。主な需要者は、
千種区及びその隣接区内の居住者を中心として、戸建住宅の建設業者やマンション開発業者も参入する。近隣地域は、
比較的利便性の良い住宅地域であり、不動産需要は強含みである。需要の価格帯の中心は土地のみで総額４５００万円
程度、新築戸建で総額６０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価
格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、収益性よ
りも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域であると思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価
格を参考にして、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千種 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 96.3]

[100.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千種区内の地下鉄沿線の優良な住宅地に対す
る不動産の需給動向は強含みである。地価は
上昇傾向にある。

千種区の西部に位置し、旧来からの既成の住
宅地域であり、地域要因に特段の変動は認め
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

千種 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０１２５ -533	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.9m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (60,200)
b	Ｂ千種０１２４ -502	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、西8m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ千種０２２５ -19	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,160)
d	Ａ千種３１３０ -24	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	東7.9m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,574	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	307,593	100 [ 110.6]	278,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 288,209	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 114.5]	255,487	100 [ 105.6]	241,938		242,000
c	(　 ) 223,129	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	239,270	100 [ 89.4]	267,640		268,000
d	(　 ) 250,470	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	249,011	100 [ 115.1]	216,343		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

千種 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,760,632	606,983	3,153,649	1,852,500	1,301,149	（　0.9715） 1,264,066	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	30,096,810 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千種 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.80	Ｗ2	161.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	60 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	9.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約４０㎡）各階２戸、平面駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.80	100.0	80.80	1,797	145,198	2.0	290,396
							0.0	0
～

～

～

～

計		161.60	100.0	161.60		290,396		580,792
								0

⑨年額支払賃料	290,396 円　×　12ヶ月　＝　 3,484,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,484,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 197,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,755,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	580,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,760,632 円　　　　（　 19,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２２　　　　-96	1,448 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	1,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,797 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ千種賃貸２７　　　　-43	2,015 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,975
c	Ｂ千種賃貸２１　　　　-1	2,003 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,852

千種 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	25,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,583 円	3,952,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	25,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,983 円　（　　　　　　 3,178 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 161.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,852,500 円（　　　　　 9,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,760,632 円
②総費用	606,983 円
③純収益　①－②	3,153,649 円
④建物等に帰属する純収益	1,852,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,301,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,264,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,096,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）