別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 千種 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千種 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　足木　茂 印  TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区清明山１丁目９０７番 ｢清明山１－９－８｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心にアパートもある 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 砂田橋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準的な画地規模が比較的小 さい。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 砂田橋駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんする高台の閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因を反映して 、幾分、上昇基調の動向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は千種区・名東区・守山区等の名古屋北東部に位置する住環境良好な住宅地の存する圏域である。中心市 街へは地下鉄のほかバス便がある。主な需要者は市内勤務の３０～５０歳代が中心で、需要目的は自己居住用である。 千種区内における地価水準としては、比較的低廉な地域であることから、市外からの需要もある。需要の中心価額帯は 土地のみで２５００万円前後、新築戸建で５０００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わ るもので適格性を有している。周辺地域内にはアパート等の収益物件が散見されるが、旧来からの土地所有者による有 効活用が多い。長期不動産投資需要は殆どないので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準 価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千種 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    232,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦・金融経済の先行き不透明感に より、景気減速が懸念されるが、日銀の金融 緩和策の継続により、不動産需要は引き続き 増加傾向にある。 熟成した高台の住宅地域で、地域要因に特段 の変動はない。総額の嵩まない物件の地価は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％