別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 静岡小山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町上野字松葉６１０番１ ②地積 　(㎡) 973   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに農 地が多く見られる住 宅地域 東6.5m町道 水道 駿河小山 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．５ｍ町道 交通 施設 駿河小山駅北西方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域であるが、今後は内陸フロンティア計画の影響が少しずつ見られるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町及び御殿場市郊外の住宅地域である。需要者の中心は地元に縁がある居住者及び出身者と考えられ る。地縁のない外部からの転入需要は少ない。市街地から離れた利便性の劣る地域であり、需要は上記の通り限定され るため、地価は弱含みで推移している。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出 すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、収益物件の取引は皆無であるため収益還元法の適 用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも同一需給圏内の取引事例で、標準化補正・地 域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、前年価格との変動状況を勘案し、比準価格を用い て上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町外からの流入が少なく、人口減少も続いて おり、土地需要は弱含みである。 対象標準地の南側の地域で内陸フロンティア 計画が進行しており、具現化してくれば影響 が出てくるものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％