別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 長泉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長泉 -6 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 周辺に農地の多い高 台の住宅地域 北西4.5m町道 水道 長泉なめり 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には畑の目立つ高台の中 小規模分譲住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 長泉なめり駅、北西方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地の目立つ住宅地域で、当面は現状の住宅地域として推移するものと予測する。市街化区域圏新興住宅 地域に近接し、市街化区域に編入（平成２９年３月）されたことから今後の地価水準は強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長泉町のほか三島市等隣接市町の郊外住宅地域で、需要者は長泉町内の第一次取得者層が主体である。 市街化調整区域内の住宅地域であったため、周辺には畑が目立つが、市街化区域近接地域で、街路条件・利便性・居住 環境とも問題はない。土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万 円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域から市街化区域に編入された住宅地であり、周囲に農地等が多いなど賃貸市場は未成熟で成立してお らず、収益価格は試算しなかった。比準価格については、長泉町郊外の正常４事例から求めた実証的価格で、補修正並 びに比較調整とも適正に行われており、その信頼度は高いものと判断される。従って、比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [188.8] [100.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 医療と福祉の町のイメージが定着し、人口も 増加傾向にあり、新幹線三島駅との関係位置 にも恵まれる当町の住宅地需要は堅調である 。 市街化調整区域から市街化区域に編入された が、利便性・居住環境とも比較的良好で、宅 地需要は堅調である。 標準的な画地で、地域内での競争力は中程度 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％