別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 南伊豆 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町上賀茂字本多５７５番４ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東9.5m県道 水道 下田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　９． ５ｍ県道 交通 施設 下田駅南西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地等が多く見られる熟成度の停滞している住宅地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南伊豆町を中心とし周辺市町に形成される住宅地域。需要者は当該圏域内の居住者・勤務者であり、圏 外からの流入は少ない。周辺は住宅地域としての成熟度の低い地域であり、人口減少及び少子・高齢化も進み宅地需要 は弱い。不動産市場は停滞し取引は非常に少ないが、需要の中心と考えられる価格帯は、土地が１８０㎡程度で４００ ～７００万円前後、新築戸建住宅で１，７００～２，２００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から１０ｋｍ以上離れた住宅地域で、共同住宅等の需要に乏しく賃貸事業経営に経済合理性は認めら れないため収益還元法は適用を控えた。自用物件の取引により価格形成がなされている地域であり、市場で成立した現 実の取引事例を基礎とする比準価格には実証的かつ規範性が認められる。よって、本件では比準価格を採用し、一般的 要因の動向、市場の需給動向等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子・高齢化と人口減少が進行し、観光業も 低迷から脱していないため、宅地需要は弱く 、地価は下落傾向が続いている。 外部からの流入が少ない住宅地域であり、当 該地域要因について特段の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％