鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牧之原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ２２０３ -343	牧之原市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、南西4m、北西4m、三方路		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ２Ｋ２２０３ -344	牧之原市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ２Ｋ２２０３ -350	牧之原市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ２Ｋ２２０３ -1170	牧之原市		建付地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	Ｒ２Ｋ２２０３ -342	牧之原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m県道、北西5m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,946	100 [ 100.0]	[ 92.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,853	100 [ 112.7]	35,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 21,176	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	33,075	100 [ 96.0]	34,453		34,500
c	(　 ) 12,964	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	26,272	100 [ 78.4]	33,510		33,500
d	(　 ) 7,647	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	8,361	100 [ 100.0]	8,361		8,360
e	(　 ) 28,678	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	30,012	100 [ 88.2]	34,027		34,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,300 円／㎡]

牧之原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,100,709	1,540,192	6,560,517	5,846,400	714,117	（　0.9489） 677,626	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,829,102 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牧之原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	260.00	Ｓ2	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	13.5 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階はファミリータイプの住宅で、６５㎡×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,570	408,200	3.0	1,224,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	260.00	100.0	260.00	1,150	299,000	2.0	598,000
							1.0	299,000
～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		707,200		1,822,600
								299,000

⑨年額支払賃料	707,200 円　×　12ヶ月　＝　 8,486,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,486,400 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 475,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,011,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,822,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 299,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,100,709 円　　　　（　 13,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２ＫＡ　　　　-1108	1,838 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,574 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２ＫＡ　　　　-1109	2,051 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牧之原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,592 円	8,486,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,540,192 円　（　　　　　　 2,508 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,846,400 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,100,709 円
②総費用	1,540,192 円
③純収益　①－②	6,560,517 円
④建物等に帰属する純収益	5,846,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	714,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,829,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
牧之原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牧之原 5-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　芝口　直樹

印

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牧之原市波津字新丁７２１番１外				②地積　(㎡)	614 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗、住宅兼倉庫Ｓ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南東16m県道	水道	金谷 19.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 350 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 620 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

本通り商店街と呼称される古
くからの小売店舗街

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ金谷駅の南東方約

19.0km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

津波リスクが顕在化して以来、背後地の人口減少が続いており、購買層の減少、郊外量販店への顧客の流出など
苦戦が続いており、当面は現状を維持する程度で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として榛南地区の商業地域一円で、一部住商混在地域を含む。需要者は地元に地縁性のある個人、法人
が中心であるが、立地条件次第では県内や全国展開している法人もみられる。旧相良地区の商業中心部は津浪災害の懸
念がない国道４７３号線バイパスの大沢ＩＣ周辺等の北部地域に移行しつつあり、旧来型の商業地域である近隣地域に
おいては商況が低迷している。取引の中心となる価格帯は規模、立地条件等によりさまざまで見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの、自用の小売店舗を中心とする商
業地域であり、また、賃貸収入等の収益目的で取引がなされるほど賃貸市場が成熟していないため低位に求められた。
よって取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準
地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　牧之原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,200 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[116.4]

[100.0]
100

34,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津波災害の懸念がある商業地域や旧来型の商
店街などを中心とする牧之原市の商業地域は
、全般的に市況が低迷しており、地価下落が
継続している。

旧来型の小規模画地が多く連たんしている商
店街のため、郊外の量販店に顧客を奪われて
いる状況下にあり、地価の下落は継続してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

牧之原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２Ｋ２２０３ -343	牧之原市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、南西4m、北西4m、三方路		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ２Ｋ２２０３ -344	牧之原市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ２Ｋ２２０３ -350	牧之原市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	Ｒ２Ｋ２２０３ -1152	牧之原市		更地	（　）	長方形	北西7.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,946	100 [ 100.0]	[ 92.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,853	100 [ 112.7]	35,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 21,176	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	33,075	100 [ 96.0]	34,453		34,500
c	(　 ) 12,964	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	26,272	100 [ 78.4]	33,510		33,500
d	(　 ) 20,757	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	23,907	100 [ 69.8]	34,251		34,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,400 円／㎡]

牧之原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,980,789	1,536,448	6,444,341	5,846,400	597,941	（　0.9489） 567,386	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,579,306 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牧之原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	260.00	Ｓ2	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	614 ㎡	13.5 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階ファミリータイプ４戸平均専有面積６５．０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,560	405,600	3.0	1,216,800
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	260.00	100.0	260.00	1,120	291,200	2.0	582,400
							1.0	291,200
～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		696,800		1,799,200
								291,200

⑨年額支払賃料	696,800 円　×　12ヶ月　＝　 8,361,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,361,600 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 468,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,893,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,799,200 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,200 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,980,789 円　　　　（　 12,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２ＫＡ　　　　-1108	1,838 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [ 90.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２ＫＡ　　　　-1109	2,051 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,566
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牧之原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	250,848 円	8,361,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,536,448 円　（　　　　　　 2,502 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,846,400 円（　　　　　 9,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,980,789 円
②総費用	1,536,448 円
③純収益　①－②	6,444,341 円
④建物等に帰属する純収益	5,846,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	567,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,579,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）