別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 伊豆の国 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　興津　康博 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 を中心とした住宅地 域 西5m市道 水道、下水 伊豆長岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を主として、周辺に国道、中学校、温泉旅館等を配する郊外部の住宅地域で、一部に未だ 農地や空き地が見られることから、今後、住宅地域として徐々に熟成してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、伊豆の国市を中心に隣接する市町に存する農家集落を包含する郊外の住宅地域一円。需要者の属 性は、前記市内に居住する３０～４０代の１次取得者が中心。当地域は、一般住宅を主として、周辺に国道、中学校、 温泉旅館等を配する郊外部の住宅地域で、都市部と比べると取引は格段に少なく、需要は依然として弱い。中心価格帯 は、１６５㎡前後の土地で８００万円～１３００万円、新築戸建住宅で２３００万円～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さく駐車場を十分確保できないため、投資採算性の観点からアパート想定による収益価格の試算は断 念した。一方、標準地は居住の快適性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることか ら、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規 範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [123.0] [101.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境の改善、株価回復の一方で、消費増 税、人口減少の構造的問題や低迷する個人消 費問題等を背景に、不動産市況の回復は力強 くはない。 一般住宅を主として、周辺に国道、中学校、 温泉旅館等を配する郊外部の住宅地域で、不 動産需要は弱く、地価は下落傾向にて推移し ている。 個別的要因の格別な変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％