鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湖西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０２０５ -67	湖西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m県道、西4m、二方路		２住居 (70,200)
b	Ｋ０２０５ -74	湖西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南20m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｋ０２１６ -54	湖西市		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、北8.5m、西6m、三方路		２住居 (70,200)
d	Ｋ０２１６ -57	湖西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.7m市道、北8m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｋ０２０５ -70	湖西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6.3m市道、東4.8m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,165	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 54.3]	38,042	100 [ 83.8]	45,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,400
b	(　 ) 37,275	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,560	100 [ 77.3]	46,003		46,000
c	(　 ) 31,482	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 76.6]	45,483	100 [ 98.9]	45,989		46,000
d	(　 ) 85,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	82,604	100 [ 178.7]	46,225		46,200
e	(　 ) 40,701	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	39,185	100 [ 85.4]	45,884		45,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -15.5
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -45.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -23.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +85.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

湖西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,880,284	555,734	2,324,550	2,181,000	143,550	（　0.9730） 139,674	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,793,480 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	5.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア貸し。２階居宅、ファミリータイプ、専有面積約３８㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段、共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	2,130	162,945	6.0	977,670
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	90.00	85.0	76.50	1,230	94,095	3.0	282,285
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		257,040		1,259,955
								0

⑨年額支払賃料	257,040 円　×　12ヶ月　＝　 3,084,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,084,480 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,868,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,259,955 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,880,284 円　　　　（　 21,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０２１６　　　　-3	2,234 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	2,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,141 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０２１６　　　　-5	2,233 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,148
c	Ｋ０２１６　　　　-6	1,728 ( 1,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,182

湖西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,534 円	3,084,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 555,734 円　（　　　　　　 4,117 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,000 円（　　　　　 16,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,880,284 円
②総費用	555,734 円
③純収益　①－②	2,324,550 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,793,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出
湖西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湖西 5-2

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　河原崎　誠

印

TEL.

鑑定評価額

6,210,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湖西市新居町新居字関門跡３３５４番４				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域	北12m国道、背面道	水道、下水	新居町 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

津波想定浸水域に含まれる旧
新居町中心部の商業地域

街

路

１２ｍ　国道

交通

施設

新居町駅西方

670m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと予測する。大型商業施設等に顧客を奪われ衰退傾
向にあり、地価の下落は今後も続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ、低層の店舗兼住宅地である。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湖西市を中心に隣接する浜松市西部の商業地域一円。需要者は同一需給圏内の個人及び法人が中心である
。小売店舗が建ち並ぶ新居関所跡近くの既成の商業地域であり、店舗の集積度が低く、繁華性の劣る地域であることか
ら、土地需要は弱含みで推移している。画地規模、利用形態は多様であり価格帯に幅があることから、需要の中心とな
る価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗を中心とし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、
収益価格は参考程度にとどめ、市場分析の結果及び代表標準地との検討踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採
用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湖西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[192.3]

[100.0]
100

45,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型商業施設、通販市場及び隣接する浜松市
等への顧客の流出等の理由から既成商業地域
の商況は低迷している。

小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、特別史
跡「新居関跡」も存するが、津波等による被
災への懸念もあり、需要は低迷している。。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

湖西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０２１６ -54	湖西市		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、北8.5m、西6m、三方路		２住居 (70,200)
b	Ｋ０２０５ -67	湖西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m県道、西4m、二方路		２住居 (70,200)
c	Ｋ０２０５ -69	湖西市		建付地	（　）	長方形	北6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｋ０２０５ -74	湖西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南20m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,482	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 76.6]	45,483	100 [ 100.8]	45,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,100
b	(　 ) 21,165	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 54.3]	38,042	100 [ 80.0]	47,553		47,600
c	(　 ) 23,940	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	26,121	100 [ 58.2]	44,881		44,900
d	(　 ) 37,275	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,560	100 [ 74.2]	47,925		47,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -23.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -45.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

湖西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,905,129	556,533	2,348,596	2,181,000	167,596	（　0.9730） 163,071	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,261,420 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	5.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駅至近の商業地域で、収益物件としてはフロアー貸店舗兼共同住宅（ファミリータイプ：床面積約４０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	2,139	163,634	6.0	981,804
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	85.0	76.50	1,250	95,625	3.0	286,875
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		259,259		1,268,679
								0

⑨年額支払賃料	259,259 円　×　12ヶ月　＝　 3,111,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,111,108 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,893,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,268,679 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,905,129 円　　　　（　 21,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０２１６　　　　-6	1,728 ( 1,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０２１６　　　　-4	1,113 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [115.0]	100 [ 65.0]	2,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,333 円	3,111,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,533 円　（　　　　　　 4,122 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,000 円（　　　　　 16,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,905,129 円
②総費用	556,533 円
③純収益　①－②	2,348,596 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,261,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）