別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 湖西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明 印  TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市新居町新居字源太松１７５０番１８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 南5m市道 水道、下水 新居町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧新居町中心部の旧町役場背 後の高台に位置する既成住宅 地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ新居町駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。土砂災害警戒区域に指定された既成 住宅地域で、需要は弱いことから、地価は今後下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね湖西市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心であり、周辺地域か らの転入は少ない。旧新居町中心部近くの既成住宅地域で、住環境が劣ることから転入者は少なく、また土砂災害警戒 区域にも指定されていることから需要は弱含みで推移している。土地は概ね５００万～１，０００万円程度、土地建物 では概ね１，７００万～２，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を 適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うもの と判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、取引事例から求めた市場性を反映した比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [135.7] [105.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖西市の土地取引件数は増加傾向にあるが、 集落的な地域や古くからの既成住宅地域に対 する需要は依然として弱い。 土砂災害警戒区域に含まれる地域で、災害リ スクが懸念されることから需要は弱含みであ るが、そのほか地域要因に大きな変動は見ら れない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％