別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 裾野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　敦 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市二ツ屋字宮上１１番７ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 裾野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 裾野駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあって、当面は現状にて住宅地として推移するものと予測される。住宅地の価格 水準は概ね安定的に推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野市の住宅地域と隣接市町の一部の圏域。需要者は、同一需給圏の居住者を主とし、広域的な需要も 多少考えられる。裾野駅から南側の住宅地は、長泉町や三島市に近く、利便性が比較的良いことから安定した需要があ る。一方で、当市北部の大企業の撤退が発表され、郊外地等では需要が減少しつつある状況となってきている。周辺の 土地は１，２００～１，７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では小規模地でのアパート経営は見られないほか、画地規模からして収益物件の建築が困難と判断されるため収 益価格は求められなかった。当地域における土地取引は、生活の利便性や居住快適性等に重きを置いた自己住宅目的等 が多く、市場において取引の指標となるのは適切な比準に基づく信頼性が高い比準価格である。よって、比準価格を標 準とし、近時の諸要因の動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.6] [101.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部から南部の利便性や住環境が良い住 宅地は、需要が多い。一方、利便性が見劣り する郊外部の住宅地では総じて需要が弱めと なっている。 当市の住宅地としては、生活の利便性及び居 住環境が概ね中位の住宅地にあり、当地域の 需給は概ね安定的に推移していると見られる 。 西側道路であり、日照等の住環境は普通水準 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％