別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 御殿場 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市萩原字大原１６５番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い住宅地域 北西6.2m市道 水道、下水 御殿場 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 御殿場駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市及びその周辺市町である。需要者の中心は御殿場市内居住者及び御殿場市内通勤者が大半を占め る。御殿場市の中心部は利便性が高く、需要は安定している。市場の中心価格帯は土地のみで１０００万円～２０００ 万円程度、新築の戸建住宅で、２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例が収集できないため、原価法の適用を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンション を建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。取引事例を採 用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [121.9] [100.0] 100 75,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御殿場市内の需要は堅調である。利便性が高 い地域では需要は底堅いが、郊外ではやや弱 含みである。 生活利便性及び居住環境が標準的であるため 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％