別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 藤枝 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市南新屋字向屋敷４６１番２５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から北方近距離に開 発された高台にある住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な住宅地域であるが、格別の変動要因もないことから、今後も成熟した住宅地域として維持するも のと思料される。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域。需要者は藤枝市内の３０～４０代の１次取得者が中心であるが、静岡方面への 通勤者等市外からの需要も見られる。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、利便性、住環境が良好な地域で あることから需要は比較的安定しているが、周辺での宅地供給も多く、供給過多の状態にある。需要の中心は、土地が １，２００万～１，８００万円程度、新築戸建で２，５００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中 心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また 、本件において比準価格は類似の４事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格の決 定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.1] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [100.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦や消費税の引き上げ等により景 気の先行きに懸念はあるものの低金利もあっ て住宅地の需要はある程度は堅調に推移して いる。 高台にある住環境の良好な区画整然とした住 宅地域であるが、地域要因に変動は見受けら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％