別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 掛川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　村井　秀樹 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市南２丁目１０８番 ｢南２－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした駅南の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 掛川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ掛川駅　南東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ掛川駅南口徒歩圏内に位置し、今後とも良好な住環境が維持されてゆくものと予測する。価格水準最上位の 住宅地域であり、需要も底堅いことから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ掛川駅勢圏内の住宅地域。需要者は市内に居住する第一次取得者層を中心とし、他市町からの転入も 見られる。市内では大型宅地分譲等住宅地供給も豊富であるが、ＪＲ掛川駅南口徒歩圏内の区画整然とした住環境良好 な住宅地域で需要は安定しており、地価水準は横這い状態で推移している。土地は総額で１，３００万円～１，８００ 万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ掛川駅徒歩圏内に位置し、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、住環境、敷地規模等から収益物件の想定 は不適当と判断し、収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、駅南住 宅地の取引事例から求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断する。よって代表標準地との検討を 踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することが適切であると判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.2] [105.0] 100 80,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の回復波及の程度の差と各種将来不 安の中、政策による下支え効果はあるが、消 費者心理の改善は限定的で、住宅投資は二極 化傾向が顕著。 ＪＲ掛川駅南口徒歩圏内の住環境良好な住宅 地域であることから需要は底堅く、地価水準 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％